2008年安阳恒基项目策略推广方案.ppt

商业部分背景分析 1、2万平米的商业体量已经不是社区型的概念了，只有区域甚至城市级的商业辐射面才能够支撑起该项目体量。 2、本商业是市中心大规模的商业物业，应该可以扛起区域商业中心的旗帜。但整体区域商业氛围浓厚，大型商场林立，竞争异常激烈，所以部分的商业辐射范围要扩大到整个市区，并且该部分商业的定位要有特色具备差异化的竞争特点。 3、本案毗邻273亩人民公园，东风路、人民大道、文峰大道三大城市主干道四周围合，每日人流量约10万左右，假如每天有5%的人在此消费，每人消费100元，那么每日本案商业营业额保守估计将达到50万元左右。 铁西区 开发区 东区 文峰区 北关区 中心 商业区 商业总体市场分析 本案位于安阳市的核心商业区，它吸引了来自安阳市各个区域的消费人群，是一个城市型的商圈，另外他还辐射到安阳市周边的县镇，吸引这部分客群前来购买消费，该商业中心区在安阳具有唯一性和不可替代性。 商业物业建筑规划 本案负一层与地上四层均为商业部分，总建筑面积22522㎡。 1、 项目的商业部分功能内涵设定 STREET MALL（休憩式商业街区）——购物、餐饮、潮流的乐园2、项目功能定位：以提高居民品质生活消费为目标的现代综合性休闲商业广场3、定位思路解析：人民公园区域是安阳市成熟居住区之一，自身品质和消费习性都属于相对较高的水平。而项目处于该地块的核心位置，是整个人民公园商圈文化的植入点和萌发处。在项目产品培育期间，需要大量的市场冲击率高的主力店领航，以大众民生商业为主共同经营，即容纳部分接近于品质生活的商务商业，伴随整体消费水平提高，以最终实现代表性精致人居品质生活商业中心的目标。即发挥主题商业辐射周边消费的作用，又完善了小区的景观和消费需求。 商业业态规划建议 本项目商业部分产品业态定位要遵循几项原则：1） 最大限度的迟滞消费群驻留时间，达到促进有效消费的目的；2） 保持整体形象的一致性和协调性，与物业高尚定位形象相匹配，形成商业与居住区的互动，促进各自的高价值去划；3） 积极充分的利用整个商业资源，不形成局部死铺和盲点；4） 有效吸引客户，形成强有力的品牌效用和市场口碑，奠定地标性建筑的目标。 商业业态规划建议 通过下沉广场把人群聚集起来，引入地下一层竖向空间具有趣味性，空间相对完整，可组织中型功能区块，也可灵活划分单位面积，利于二次装修，主要业态为中小型零售商铺或精品超市。 商业业态规划建议/地下一层 地上一层二层：交通便利，直接面对大量人流，作为临街店面具有商业昭示性与强大的消费吸引力，与人民公园毗邻，地理位置优越，带来大量消费人群。 以品牌商家、中型餐饮为主要业态，临街广场点缀绿树，小品，休闲座椅，各个空间节点形成不同的主题环境，使购物人群始终保持新鲜愉悦的心情，为商业提供一个绝佳的经营环境。 商业业态规划建议 地上一楼沿东风路属于最佳商业位置，建议引进国际顶尖知名品牌服饰，珠宝、化妆品如：雅戈尔、登喜路、路易威登、雅诗兰黛、劳力士名表等 推荐理由：以上品牌都属于国际知名品牌，它们的进驻将极大地提高本案商业的档次和整体形象。 以上品牌每家店需占用面积300—500㎡ ，引入7—10家，一层商业面积将消化2000—2500㎡左右。 商业业态规划建议/地上一层 地上一楼、二楼东风路灯塔路拐角：可引入世界知名快餐连锁——麦当劳。 推荐理由：经济的发展、观念的转变，促使洋快餐越来越受到人们的喜爱。另一方面，麦当劳的引入，将会极大地提升本案商业的知名度。 麦当劳大约消化1000—1500㎡的面积。 商业业态规划建议/地上一层 地上一层沿灯塔路部分：建议引入运动休闲品牌，如：耐克、阿迪达斯、李宁、七匹狼、Lee、kapa、杰克琼斯等。 以上商家按每家占用面积100—200㎡计算，引入7—8家，将消化面积1000㎡左右。 商业业态规划建议/地上一层 商业业态规划建议/地上二层 本区域人流量巨大，高端商务人士也多往来于此，但这里缺少高档次的特色餐饮。同时也考虑到业态之间的有效补充，所以可把二层做成一个有品位、有档次的休闲餐饮广场。建议品牌：迪欧咖啡、豪享来、必胜客、韩国烤肉、日本料理、情调酒吧等。 以每家消化400—800㎡计算，需引入6—10个商家，可将二楼完全消化。 商业业态规划建议/地上三层 地上三楼商业靠考虑引入苏宁电器，以苏宁普通店面规模3000—5000㎡估算，三楼整层可消化完毕。（若三层面积不够，也可考虑地下一层） 家电消费在人们日常生活中逐渐占据重要位置，商家的信誉、品牌、性价比等因素促使人们对大型家电连锁超市的选择。 国美电器在安阳已经有三家门店，作为主要竞争对手的苏宁也早就瞄准了安阳市场。本案地理位置优越，人流量大，如果苏宁进驻，将会为其带来巨大的销量，与国美在安阳市场快速形成犄角之势