博思堂2008年闽信大白荡项目营销策划报告.ppt

案名建议二 天 泽 岛 物尽天泽，建筑与自然融为一体， 岛居规划，生态养生之地。 案名建议三 天 合 园 天人合一的自然意境园林， 将建筑融于天地自然之间。 SLOGAN建议 万亩城市湿地，一稀养生宅邸 都市中的一座岛屿，拥有湿地公园的万亩水景， 阔景水岸，回归生命本源，一个养生岛域。 ACTION 活动组织 媒体选择 通过炒作，营造城市热点，使受众对居住在湿地自然环境认可并产生向往。 期待受众结果 [城市湿地与养生人居高峰论坛] 户外、硬广、软文等 邀请知名城市规划，环境学家，地产商，媒体等参与， 共同炒作湿地人居的稀缺性与适宜性。 阶段策略核心： 本期运用品牌深化及集中差异化战略，将前期酝酿的有效客户促其成交，并通过这批人将本案品牌深化到各细分市场中，提高市场份额。 正式开盘后，根据整合企划配合强势的媒体宣传，聚集相当人潮，采用销控控制节奏，做到收放相宜，保持案场的热销气氛，并使产品的品质延续下去。 公开期、强销期 媒体建议： 1、加大媒体投放力度，包括苏州报纸、电视、小众媒体直邮、短信的运用,集中轰炸，烘托开盘气氛，本阶段以硬性广告为主。 2、软性媒体持续，保持热度 ACTION 活动组织 媒体选择 期待受众结果 [“寻找苏州最长寿的老人”——探究养生之道] 户外、硬广、软文等 与电视台联手，在苏州寻找最长寿老人，分期访谈。 寻找最长寿老人，无疑会引发大众的关注点， 老人的出现之后，将舆论导向为重视水居生活， 人居环境，并以此切入项目临水原生的自然环境。 阶段核心策略： 本期运用差异化印证战略，利用与其他楼盘差异化来刺激购买。 经过前两个阶段的推广，客户对本案已有相当的认识度，销售人员应配合广告，过滤追踪，以期达到成交目的； 采用促销策略如以老带新等； 阻力产品的突破与促销； 持续期 媒体建议： 本阶段的推广将以老客户心理认同感和归属感宣导为主，并配合一些老客户答谢活动，以达到“以老带新”之目的，以软性宣传为目的。 ACTION1 活动组织 媒体选择 期待受众结果 [“夺席谈经”——风水讲坛] 网络、硬广、软文等 邀请风水专家开设讲坛，就项目朝向，景观加以解析 以此最大程度减弱受众对项目朝向的抗性， 印证项目风水利好之处，养生之地。 ACTION2 活动组织 媒体选择 期待受众结果 养生系列讲座 网络、硬广、软文等 邀请国内著名养生大师，开坛讲授养生系列知识， 借机宣传项目养生生活概念。 最大程度的开启受众的养生意识，使项目与养生紧密联系，并达到诉求统一。 阶段策略核心： 剩余房源，针对性促销进行让利销售 采用买就送（如空调、洗衣机等）方式进行SP活动清盘。 清盘期 媒体建议： 剩余的产品进行炒作，打造珍藏和稀有概念，完成产品的最终销售。 推广费用比例 营销推广篇 项目定位 1 3 推广策略 2 包装策略 ４ 产品建议 销售策略 5 现房营销建议 6 项目总体销售策略 一个项目，首先要明确销售策略。销售策略决定销售方式，而销售方式决定销售的结果。不管哪种的销售方式都可以达到销售的目的，但是销售结果是否理想则取决于销售策略 项目总体销售策略 体验营销 1、体验与众不同的售楼中心 2、体验小区未来的景观环境—样板段 3、体验小区房屋的品质—样板房 4、体验小区的未来的物业服务—样板物业 项目总体销售策略 体验式期房销售的流程要点： 1、样板段 ——入口处景观绿化 ——售楼处周边景观绿化 ——至样板房的看房通道景观绿化 2、物业服务 ——入口处保安引导物业服务 ——售楼处接待人员物业服务 ——看房通道内物业服务 ——样板房内物业服务 3、样板房 ——给客户以回家的感觉 ——提供人性化服务（如饮料、毛巾、可以随便就坐和参观） 4、业务要求 ——制定样板房销售说辞 ——看房动线说辞 项目总体销售策略 　10年前，卖房子，光凭一张嘴就行，就能“全部售罄“；5年前，随着大量商品住宅走向市场，开始重包装，要建售楼处，要印楼书；近两年，宏观调控以及购房人越来越理性，光建好售楼处不行了，还需要有样板间，有的项目为了增强可信度，把样板间做在实楼里。 　我们的关注点正在从关注“经济因素”、“地域因素”，迅速转向关注“身心体验”。新一轮的房地产竞争，将是全新营销方式的竞争，“让营销披上感观效能的袈裟，赋予身心上的舒畅体验，实施体验营销、走文化路线”，将是今后房地产营销策略的主要立意点。 房地产营销策略—现房全景体验 　“现房全景体验”的概念，即不但有样板间，还有样板园林、样板物