联盟天地广场营销方案10-28(二).ppt

【销售战术建议】 投资者的期望： 投资于有保障、投资回报稳定、升值潜力巨大的商铺； 小型投资者期望投资总价小，投资门槛低的商铺； ①．以降低投资门槛为目的销售模式 划整为零，分隔为小面积商铺发售。 本项目B2商场可采用此方式 主要促销战术模式 ② ．以灵活变通付款方式为目的销售模式 保租销售：“买铺即收租”。 ③．以保证获得稳定投资收益为目的销售模式 返租销售：“稳定返租”、“利润分成” 先租后售/连租约销售 本项目零售商业街、文化广场可适当采用此方式 ④．以降低投资风险为目的销售模式： 以租代售 回购销售：“无理由退铺” 【销售战术建议】 【赢利分析】 经营模式设定 业态 位置 可售面积（M） 出售价格(元/平米) 金额(万元) 备 注 出 售 百货商场 F3 9040 13000 11752 次主力店 B2、B1、F1-2 12000 16000 19200 暂按加权价预估 零售商铺 B2、B1、F1-2 美食广场 F6 6138 8000 4910.4 大型餐饮 F7-11 30690 8000 24552 文化广场 F5 2302 10000 2302 合计 62716.4 经营模式设定 业态 位置 可租面积（M） 出租价格(元/平米/月) 金额(万元/年) 备 注 出 租 大卖场(主力店) B1、F1-2 14000 35 529.2 暂按加权价预估算,出租率按90%计 娱乐城 F4 4361 100 202 电影院 F4-5 4341 欢乐城 F5 5362 健身会馆 F12 6139 合计 731.2 最高出售额预算 【赢利分析】 经营模式设定 业态 位置 可售面积（M） 出售价格(元/平米) 金额(万元) 备 注 出售 次主力店 B2、B1、F1-2 12000 16000 19200 暂按加权价预估 (大型餐饮暂按一半出租、一半出售计算) 零售商铺 B2、B1、F1-2 美食广场 F6 6138 8000 4910.4 大型餐饮 F7-11 18414 8000 14731.2 文化广场 F5 2302 10000 2302 合计 36233.2 经营模式设定 业态 位置 可租面积（M） 出租价格(元/平米/月) 金额(万元/年) 备 注 出 租 大卖场(主力店) B1、F1-2 14000 35 529.2 百货商场 F3 9040 100 476.57 暂按加权价预估算,出租率按90%计 (大型餐饮暂按一半出租、一半出售计算) 娱乐城 F4 4361 大型餐饮 F7-11 18414 电影院 F4-5 4341 欢乐城 F5 5362 健身会馆 F12 6139 合计 1005.77 最低出售额预算 注：1、上述两个盈利分析表中仅按最高和最低出售额算了两种方 案，实际销售过程中，出售额度应该介于两者之间按一定 的比例进行租、售分配。 2、各类业态的租售建议仅做参考，具体是租是售需等实质性 招商洽谈才能决定。 3、商业经营方式主要有出售、出租和合作经营三种方式，本 案仅提供了出售和出租两种建议，以及两种建议下的预 算，主要是因为合作经营存在着很大的不确定性，具体哪 种业态采用合作经营的方式需招商阶段决定。 【赢利分析】 【第五部分】 整合营销策略纲要 一、营销目标 在最短时间内，最大限度地争取市场份额和快速实现营销目的。 【本案营销目标】 在市场上创造火爆热销的效应，力争实现项目短期内“井喷式”大量 成交，是商业物业销售成功的唯一出路。 二、营销策略 成功的商业物业营销　 市场需求 产品支持　 成功的营销策略 成功的营销策略： 将项目的产品竞争力与形象力发挥至最大限度，为项目销售、招商创造巨大的势能。 而策略的制胜，依赖于全方位资源整合和完美的执行。 如何迅速、全方位建立投资者、商家对项目的投资信心，是本案营销成功的关键所在。 引起全面关注 社会关注：　 产生社会效益， 树立使命感形象，口碑迅速传播 终端消费者关注：后期良性经营的客源基础，制造未来繁荣 投资者关注：最终产生购买　 刺激投资人 产生”未来繁荣景象”的众人认同感 其次：产生购买行为 树立地区”商业中心“的地位 营销策略图解： 递进式分类销售 造势 造梦 首先：全方位推广 圆梦 三、营销阶段划分 【营销阶段】 阶段一：筹备期 （2004年11月-2005年3月） 阶段二：暗操期 （2005年4月-2005年6月） 进入实质性招商工作， 为后期宣传做好铺垫 阶段三：实操期 （2005年7月-2005年12月