联祥X年3月沈阳金地长青湾X年营销策略提报.ppt

[工具策略]变一味的低价为案场系统优惠政策 ?上返案场表价，以不同的说辞包装优惠，使优惠礼包化 [上返方式模拟]例如215㎡，将现总价上返10万元，约折合5个点，最后表价约在182万左右 [优惠说明模拟]金地五重回馈礼 第一重：金地地产成立20周年。减5万； 第二重：金地地产21城联动回馈季，减2万； 第三重：金地长青湾载誉6年答谢礼，减2万； 第四重：限时特惠礼：减1万； 第五重：付款方式优惠：执行目前现场的折扣 [操作方式]所有优惠活动采用脉冲式营销，执行一周停两周 房源 现单价 总价（元） 总价上返(5个点) 表价（约） 215㎡ 8000 1720000 100000 1820000 [PART3]推售策略 先卖热 再斩尾 1条主线3个阶段的有序导入，形成十期跑量炒热市场/八期带五期清尾的营销态势 [1]核心策略界定 [策略1]主动拖长跑量产品的销售期，达成案场持续保温以及自身追求溢价的营销目的 [策略2]始终坚持“蓄新卖老”的案场双轨制，结合新货推售，老货难点房源灵活促销 [策略3]中大面积房源坚持“老货新推”策略，不断寻找老货唯一价值，重新包装推售 打破金地两盘的营销边界， 以六年养成的生活中心诉求地缘价值大转变 滨河系 – 靠城市卖刚需 长青系 – 靠资源卖高端 金地 – 靠成熟卖中心 湖 南京一小 琥 珀 天 地 [一个年度整合主线]封存浑南最醇美生活 琥珀生活方式中心：浑河休闲带 / 水晶湖 / 南京一小 / 琥珀天地 南京一小开学，华润万家开业，并开通社区巴士，串联长青湾社区、名校和奥体商圈，同时用琥珀天地商家资源同奥体资源形成互换，形成整合的优惠生活体系 [三个阶段推进] 工作线条 4月 5月 6月 7月 8月 9月 推广线 年度主线 6年大成，封存浑南最醇美生活 阶段分线 生活长青，湾藏幸福 在金地，做生活的明星 尽善尽美长青湾 客户线 老客户 百万重看长青湾 （老带新，来就送礼） 幸福双享炮计划 限额高端客户卡 新客户 3大深耕终端： 金域蓝湾外展截流 / 五爱南塔圈层导入 / 一河两岸公积金型单位开拓 销售线 五期 140-160 全年贯彻“新货蓄老货卖”的策略，借助案场弹性进行线性销售 别墅 ? ? 十悦， 最后的十席城市别墅 ? ? ? 215 与别墅以及八期虚推等节点组合推售，重点抓6-7月份的集中攻坚 八期 （虚推蓄客） ? ? ? 湖悦，最后的一线湖景专利大宅 ? ? 十期 高层 檀湾，最后湖院高层 4月底一波推 5月中二波推 ? ? ? ? 小高层 ? ? 6月中 一波推 7月中 二波推 ? ? [4 -5月] A– [回顾展]生活长青，湾藏幸福 4月中下旬，在售楼处展示长青湾及滨河国际地块从毛地到“城”的造城历程 B –[物 料]《琥珀生活圈》 整合金地6年沉淀的各项配套，设计《金地·琥珀生活圈》物料 C - [老带新] 百万重看长青湾 结合6年回顾展以及《琥珀生活圈》的派发，启动以提振案场人气为主的老带新，凡老客带新客上门（每天限量50张），完成案场制定动作（填写资料/参观社区）即赠送奥体亿丰乐购超市购物卡 [推广线]六年大成 封存浑南最醇美生活 以收官的姿态，强推6年积累的客观生活中心价值，以事件结合客户线的操作，增加案场的人气，完成于竞盘的价值区隔 1# 2# 3# 4# 5# 6# 7# 8# 9# 十期 1# 2# 3# 4# 5# 6# 7# 五期 一期 三期 八期 10# 十期推售波次及货量 销售目标 推售 波次 时间 物业 类型 楼号 推售 套数 户型 总面积 均价 货值预估(万元) 去化率 去化 套数 面积 （㎡） 金额 (万元) 第一波开盘 5/18 高层 1#/2# 248 88/125㎡ 26412 7200 19017 63% 156 16640 11981 第二波加推 6/1 高层 3# 124 88/126㎡ 13206 7200 9508 65% 81 8584 6180 合计 —— —— —— 372 39618 　 28525 　 237 25223 18161 [本案4-5月新品目标] 约2.5万平 / 237套 /1.8亿 [销售线]檀湾·长青湾最后的90-125㎡湖院高层 ?十期新品推售 [推售核心]单独包装概念，以 新盘激活市场关注 =〉长青湾最后的90-125平米湖景高层 [销售动作]两次推售，完成价格的小幅增长，追求单方溢价 ① 5/1前十期新品1#/2#高层开盘 ② 5/18加推十期3#楼高层产品 ?五期老货促销 [销售动作]140-160平