舆项目营销策划初步方案(沟通稿).ppt

看楼通道是整个现场包装不可缺少的一环。看楼通道分外通道和内通道。外通道指从客户所在区域到达楼盘之间的通道；内通道指从销售中心到样板房之间的通道。内外通道的包装有共性也有个性，共性是不论哪一种通道的包装都必须体现项目形象，表现项目的统一特性。个性则表现为外通道的包装更多的使用户外广告牌、路旗的形式，内通道的包装则可以选择封闭通道、地毯、彩旗等更多的形式。 选择能够充分展示建筑特色的路线； 沿路指示牌鲜明、有个性，体现项目气质； 可适当包装沿路的景观，如在树杆裹金箔纸、在草丛中放置充气气球等。 享受过程，增进情感 项目展示策略——营销环境的优化 看房通道包装： 体验心动的感觉 我终于找到了你 样板房是展现住宅的体验空间, 是反映房产项目素质的重要一环, 对项目的销售, 起着重要的引导作用。相当数量的客户都是受示范单位明确的功能分区、新颖而别致的装修设计和独特高雅的人文情调吸引而产生了购买欲，在现场销售气氛的渲染下落订成交。 靠近接待中心，方便客户看房。要挑选通风采光和景观好的单位，避免客户看到小区内脏乱角落 和建筑工地； 不同面积、结构的户型搭配，满足各种目标客户的需要； 在样板房内, 播放抒情音乐或歌曲, 并洒上香水，在深层心理上引发客户的认同感； 样板房风格：幽雅简洁现代风格、豪华富贵欧派风情结合，满足不同品位人士需要； 配备清洁工打扫卫生，保安维护秩序。 项目展示策略——营销环境的优化 样板间包装： 网络展示 目的： 全面、细致的展示项目的所有价值点，助推项目形象，抓住部分网络客户。 形式： 楼盘独立网站、创建项目新浪博客、百度贴吧。 项目VI系统展示 信和众联公司根据初步建议的项目案名“惠丰国际”制作出下列VI展示，包扩项目意象、高炮、名片、信封、杯子、手提袋、围挡等，最终以开发公司选定为准。 项目展示策略——网络及VI系统展示 良好的营销团队加之有序的组织管理，是项目快速销售的关键一环。 建立明确的销售管理服务体系 团队合作，统一行径 25关培训，培养实战型销售队伍 明确分工，确保对每个目标客户进行深度挖掘，使销售执行更加完备。 销售服务策略 职务名称 人数 职责 项目经理 1 负责整案销售业务推展、控制 项目销售秘书 1 协助项目经理行使整案销售业务推展、控制 销售主任 5 负责日常销售接待，客户追踪 策划师 2 全面负责整案的广告企划、包装、实施推广、营销策略调整的事务 设计师 2 负责项目楼书、折页、单页、户外广告、围挡等的设计工作 直销员 6 负责项目重点客户跟踪、派单、小众营销工作 销售服务策略 人员配备 销售服务策略——销售流程 工作内容 时间 负责人 项目相关手续 —— 开发公司 Logo及颜色基调 9月20日 广告公司、信和 围挡文案到位 9月20日 信和众联 围挡到位 9月25日 开发公司 销售物料文案到位 10月1日 信和众联 销售物料到位 10月4日 开发公司 展示物料到位 10月5日 开发公司 注：销售物料包括单页、折页、户型单张、手提袋、纸杯、名片 展示物料包括卷轴、吊旗、背景墙，展架 近期工作安排 * * * * 报告架构 市场篇 定位篇 开发篇 营销篇 城市背景分析 房地产市场分析 项目地块现状分析 SWOT分析及结论 客户定位 市场定位 形象定位 案名建议 分期开发建议 各分期开发策略 营销目标界定 营销模式借鉴 首期房源营销推广 销售服务策略 近期工作安排 项目营销目标界定 项目年前实现7000万资金的快速回笼，缓解资金压力，使后期开发顺利进行。 明年实现2亿元销售目标，并将此业绩延续，计划四年之内完成项目整体8亿标的销售，并期望在价格上一路攀升，实现利润最大化。 近期目标 长远目标 思考： 1、项目近期目标的核心是实现资金的快速回笼，以保证后期开发的顺畅。但在目前的市场状况下，竞争环境相对复杂，机会较难把握，难度仍然较大，因此树立项目整体形象，走好第一步至关重要。 2、再看项目长远目标，平均每年消化2亿标的，也存在较大难度，在开发顺利的情况下，还需要有非常的营销手段配合，才能达到。 营销模式 典型项目 价值驱动模式 恒大名都、中润华侨城、碧桂园凤凰城 主题驱动模式 奥林匹克花园（体育）、桃源居（教育） 快速销售模式 鉴于本项目的区域特点及资源条件，我们将选取“价值驱动”和“主题驱动”两种模式进行研究，从而对于本项目的开发运作提供借鉴作用。 营销模式借鉴——如何实现本项目的高量高速销售 1、模式概述： 在目前区域认知度差，生活配套资源不甚方便的情况下，通过样板景观打造、配套体系的提前引入，以及低价格价格启动策略，制造高性价比产品，快速实现销售。 2、