苏州枫桥青城项目市场研究报告.ppt

项目定位及分析——项目房型与其它楼盘用地性质对比 项目名称 性质 地址 印象19酒店式商务楼 办公 吴中区东吴北路19号 茉莉花国际大酒店 住宅 金阊区阊胥路345号 伯恩国际产权式酒店 住宅 平江区乔司空巷27-33号粤海广场4#楼 大湖城邦 住宅 独墅湖畔、机场路南 左岸商业街B区 飞凡第5街 住宅 吴中区珠江路苏福路路口 润华环球大厦 综合 园区星海街西、苏惠路北 恒润?后街 商住 娄葑镇东环路东，东振路南 蓝调都汇 住宅 吴中区枫津路143号 本项目商业用地性质作为酒店公寓入市不具有竞争优势。 项目定位及分析 酒店服务式公寓 此类物业功能定位居住。 通常由专业的酒店管理公司进行统一经营管理，提供接近于酒店的服务。 入驻客户多为周边区域的商务人士，以一个月以上的中长期租赁为主，也提供数日的短租服务。 项目客源 项目产品设计缺乏长期居住功能，目标销售客源组成以投资客源为主，以及区域辐射范围里的中高薪年轻白领。 THANKS！ 上海华燕置业有限公司营销代理事业部敬呈 苏州枫桥青城 项目市场研究分析报告 上海华燕置业发展有限公司营销事业部 2008年9月 报告纲要 项目解读 房地产市场简介 区域房产市场解析 项目定位及分析 项目解读——项目概况及技术指标 项目基础资料： 地址：新区长江路463号（何山路口） 总用地面积12356㎡； 总建筑面积53139㎡； 地上建筑面积40354㎡； 地下建筑面积12785㎡ （地下1层6332㎡，地下2层6453㎡）； 建筑占地建筑面积30232.73㎡； 建筑密度53％； 绿地率20％面积6506㎡； 商业建筑面积9028.04㎡； 酒店式公寓； 容积率3.27； 停车位224个（地上134个，地下90个）； 建筑高度25.95米； 项目形态： 2层商铺＋6层酒店式公寓（局部7层）； 1F：22套商铺； 2F：30套商铺＋24套酒店式公寓； 3F：100套酒店式公寓； 4F：100套酒店式公寓； 5F：91套酒店式公寓； 6F：82套酒店式公寓； 7F：78套酒店式公寓； 8F：60套酒店式公寓； 共计52套商铺＋535套酒店式公寓 项目解读——项目地理位置：优越 本案 东侧：长江路 西侧：新区公园 南侧：何山公园 北侧：何山路 行政中心区域 旅游资源区域 新区CBD区域 项目解读——项目周边环境：完善齐全 津桥公园 新区二中 何山公园 绿宝商业广场 苏州实验中学 玉山公园 苏州汽车西站 新区CBD中心 项目解读——项目交通环境：便捷 何山路站 轻轨三号线建设 苏州轻轨三号线预计2015年通车，全程路线为： 新区城铁站（浒墅关）－鸿文路－泰山路－马运路－华山路－何山路－苏州乐园－狮山路－玉山路－竹园路－横山路－横塘镇－吴中西路－新郭路－友新路－宝带西路－宝带东路－迎春路－吴中东路－吴东路－娄葑镇－独墅湖路－国宾路－斜塘镇－莲葑路－苏胜路－金塔路－星塘街－沈浒路－苏虹东路－唯亭城铁站 项目解读——项目区域环境小结 商业机能：绿宝广场提供高档购物、餐饮休闲及娱乐设施，周边地块具有商业规划前景 居住机能：本案周边已形成较多中高档住宅小区，居住氛围浓厚 商务机能：随着次商业中心的前景的逐步呈现，以及轻轨何山路站点的实施，此区域的商务机能也将逐步呈现。 小结： （1）项目周边配套成熟，居住氛围浓厚，适合住宅类产品打造。 （2）地理位置优越，但处于城区边缘，对于酒店公寓“地段”是第一要素来说，项目是否可行还需进一步市场论证。 报告纲要 项目解读 房地产市场简介 区域房产市场解析 项目定位及分析 房地产市场简介——必威体育精装版整体市场 全市 8月 上月 变化量 变化幅度 销售总套数（套） 2624 3037 -413 -13.60% 销售总面积（㎡） 291569.45 362037.06 -70467.61 -19.46% 销售均价（元/㎡） 6656.93 6694.48 -37.55 -0.56% 表：8月苏州住宅类商品房成交状况 市场观望气氛浓厚，供应量增加，成交量继续萎缩。 政策持续强硬，房地产市场的“冬天”真正来临。 （房企限贷令：建设用地闲置两年禁止发放抵押贷款） 房地产市场简介——必威体育精装版分区房产市场 区域 成交套数（套） 上月成交套数（套） 成交面积（平方米） 成交均价（元/平方米） 金阊区 184 159 14956.43 6358.91 沧浪区 138 183 16324.11 7322.30 平江区 350 265 34813.68 4953.22 园区 965 843 110026.99 7578.04 高新区 158 323 17276 6132.64 吴中区 271 516 33635.21 7797.17 相城区 558 729 64535.88 5352