莱斯项目营销策略定位思路.doc

谨呈：韶关市莱斯房地产有限公司 莱斯豪苑项目 营销策略定位思路 （初稿） 广州市大名行房地产经纪有限公司 （原深圳世邦纵横地产） 二零零九年五月一日 目录 前言： 第一部分 项目片区思考 第二部分 市场分析 一、韶关房地产市场分析 投资情况 施工竣工情况 销售与空置情况 销售价格情况 小结 二、商用物业发展的要点分析 2-1 商用物业的类型 2-2 商用物业的特征 2-3 小结 三、韶关市商用物业的发展轨迹 四、韶关市商业环境分析 4-1 商圈总体分布 4-2 主要商业物业竞争格局分析 4-3 2008年-2009年韶关市商用物业销售市场简析 4-4 商用物业市场存在的现实问题 五、韶关市商业经营及市民消费行为分析 5-1韶关市商业经营及主要商业项目销售额分析 5-2居民收入水平和消费结构分析 5-3韶关市民消费心理分析 5-4主要商业地段经营者分析 六、针对性的区域商情调查 6-1大润发商圈功能分析 6-2 沃尔玛商圈功能分析 6-3 南郊专业市场商圈功能分析 6-4 总结分析 七、客户群体分析 7-1 目标客户群体 7-2 目标客户群的需求分析 第三部分 项目分析 地理位置 项目规模 项目现状 项目的资源整合 4-1 与城市规划前景的整合 4-2 与商业经营功能的整合 4-3 与步行街文化的整合 4-4 与旅游、酒店资源的整合 4-5 与电子商务资源的整合 4-6 与事件营销策略的整合 4-7 与媒体资源的整合 五、项目SWOT分析/应对策略 5-1 住宅部分 5-2 商业部分 第四部分 竞争对手分析 概述 区位因素（商圈因素） 产品因素（规模因素） 经营因素（经营定位） 主要竞争对手分析 第五部分 项目定位 项目市场定位 市场定位理念 市场定位 项目形象定位 2-1 形象主题定位 2-2 支持点 2-3 项目名称建议 项目功能定位 3-1 商场区位划分 3-2 商场的商品定位及功能定位 3-3 商品定位 3-4 功能定位 商场目标客户定位 4-1 租赁使用商场的目标客户群分析 4-2 商场的目标消费群分析 4-3 商场的目标投资经营者分析 第六部分 整体规划建议 一、设施配套建议 1-1 商用项目的主要配套 1-2 规划配套设施的原则建议 1-3 具体配套建议 二、商铺间隔建议 2-1 大、小商铺间隔的对比分析 2-2 相关建议 2-3 商铺间隔具体建议 2-4 商户组合建议 三、物业管理、商业管理建议 3-1 物业管理提前介入的工作 3-2 商业管理提前介入的工作 四、商场其他规划建议 4-1 人流引导 4-2 交通组织 4-3 物流输送 4-4 辅导性服务设施 五、住宅部分规划建议 第七部分 总体营销推广策略 总体推广战略思路 营销策略 2-1 总体营销思路 主题宣传推广策略 3-1 成立商业经营管理公司，制定招商策略 3-2 “利润分成”计划 3-3 “购铺易”计划 事件营销策略 销售现场的包装策略 5-1 销售环境的整体包装设计 5-2 销售中心的设计、布置 5-3 展示未来经营空间 项目定价策略 6-1 定价考虑因素 6-2 商业销售价格建议 6-3 住宅销售价格建议 招商策略 7-1 策略一：提前介入制定招商政策、招商手册 7-2 策略二：有意识选择商户 7-3 策略三、经营商品类别与商场定位一致 营销推广实施建议 8-1 销售条件及销售时机 8-2 阶段性销售总体战略 8-3 销售实施计划 8-4 销售控制计划 8-5销售促进计划的主要操作细则 8-6 宣传推广策略 8-7 媒体组合宣传重点 第八部分 大名行简介 一、 公司简介、架构 二、 我们的作品 三、 我们的资源、优势 四、 公司理念 结束语： 前言： 首先，感谢莱斯房地产有限公司给予本司一个服务的机会，此次提案侧重点为商业项目，住宅仅略作阐析。提案的原则及思路： 充分考虑各商业业态的有机整合，既保证开发商的开发利益，又要确保按商业区运营模式进行商业运作。 充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接，创立本案片区核心商圈的竞争力。 “售得出、租得满、做的旺”为大前提，对本案的投资者、租赁经营商户、服务的消费人群进行合理而准确的市场定位。 以“做得旺”为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合。 以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象，强势树立本案品牌形象。 优先引进核心主力店，设计具备自身特色的营销策略，推出适合市场的投资品种。 从长远的发展战略目标，结合城市规划，制定项目的市场定位。 结合城市规划的有利因素，充分发挥项目地理优势。结合隔岸步行街优势，打造项目自身品牌。 站于商业物业长远发展的趋势，从整体规划和开发利润的角度思考，为开发商争创利润最大化。 第一部分