营销策划案.doc

新沂新港商贸城营销策划案 目 录 项目基本概况 项目的SWOT分析 （一）优势点 （二）局限性 （三）威胁点 （四）机会点 三、项目整体定位 （一）项目的经营业态定位 （二）价格定位 （三）客户定位 四、营销推广 （一）推广主题 （二）项目形象包装 （三）总体宣传策略 （四）推广策略 五、项目销售策略 （一）、入市时机评判分析 （二）、销售周期及阶段控制 （三）、销控策略 项目基本概况 本案地块位于新沂城南323省道南侧地块，位于连霍高速以北，钟吾路以西，新华路以东的狭长地块内。可建设用地205288平方米（约307.9亩）。地势低于周边道路，地块东面为新沂大马公园，南面为规划高铁线，西面为规划高铁站，北面为已建的新沂城南客运站和在建的物流中心市场，地理位置和地块形状非常理想。地块内拟建现代化的以小商品城为主的综合性商业市场建筑群，总建筑面积约41万平方米。 二、项目的SWOT分析 虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象的因素。所以我们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在营销过程中制胜的关键所在。 （一）优势点（S）： 1、 项目当前交通较为便利，地处商业交通主干道中吴南路和东西方向交通主要干道323省道交叉口； 2、 项目地处新沂市政规划黄金旺地，发展前景看好； 3、 本项目由新沂政府倡导支持，对项目的推广具有一定的优势； 4、 项目周边消费群体众多，交通便利，公交发达； 5、 项目规划目前处于新沂专业商贸市场的最高档次； 6、 项目开发商品牌优势，领导新沂开发市场 发挥优势： A、在项目的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便利； B、在项目的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机； C、在项目的推广时，利用新沂专业市场的改造和新华路的综合规划及投资公司的品牌优势，增加置业者与投资者的信心； （二）局限性（W） 1、 项目所处地段由于新华路最南端，目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件； 2、 目前新沂商铺销售市场一般，有部分项目出现滞销场面； 3、 项目目前业态未明确，不利于销售和招商，市场关注度不够明确； ◆解决方法： （1） 对商铺进行准确的市场定位，明确目标客户； （2） 确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售； （3） 加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度； （三）机会点（O） 1、 区位优势的发挥，辐射整个新沂及城南地区； 2、 随着周边各大住宅小区以及各大小商品市场整体招租动迁，将带动周边的人气，从而带动商铺的销售； 3、 人气旺盛，商机无限，前景看好； （四）威胁点（T） 1、现推向市场的商铺等商业物业较多，形成很大的竞争力与市场压力； 2、目前新沂其他项目闲置的商铺，从而形成直接的竞争； 项目整体定位?? （一）项目的经营业态定位——集菜场、小商品市场、商铺为特色的专业市场 A、标榜新沂面积最大、规划最科学的综合商品批发市场，为该区树立起专业市场第一面旗帜。 B、这样定位的优势 a. 为客户规避市场风险，坚定投资信心，增加销售热度。因为这样定位，可以减少与直接竞争对手的接触面。 b. 有深厚的市场容量：新沂经济的蓬勃发展将带动小商品等商业的大发展，并且本项目周边地理位置优越； c. 目前新沂的专业批发市场正在整合动迁，有着很大的发展空间； d. 项目周边交通条件较为理想，且商铺前面步行道空间较大，满足发展专业商品市场的硬件需要； e. 良好的市场操作性，定位有良好的前瞻性。 （二）价格定位 房地产租金是售价的晴雨表，租赁市场的行情直接反映了供求关系，售价曲线与租赁价格曲线是同步变化的，租赁价格是售价的真实反映，租赁市场是房地产市场的真实体现，以收益价格对商业价格进行评估，收益价格对物业使用者和投资者都是一个基本的心理预期价格。 （三）客户定位 本项目商铺的客户主要有以下几类： (1) 本区域的商铺投资者或小商品经营者； (2) 看好本区域商业发展前景的其他投资者或经营者； (3) 新沂政府机关单位、企事业单位中高层管理人员； (4) 专业小商品的经营者；小私营企业主；个体生意经营者； (5) 国营厂、企业中高层人员； (6) 企业中级以上职称技术人员； (7) 各类学校高级教师； 四、营销推广策略 营销推广前言 营销，是真正深入地了解市场，认识产品，分析消费者。 然后，十分重要的是： 切实可行地做出策划，推动销售，最终达到产品的市场去化与品牌的建立。 营销内容 具体的营销内容，就是在最合理