营销策划提案(定稿).ppt

二、价格定位 定价是最敏感、最重要的事。方案能达到多少预期的利润，全在定价一举。价格定高了，不会被购房者所接受而滞销；如果定低了，虽然能在很短的时间内抢购一空，开发商就会少赚利润。 在具体制订房地产价格的过程中，要考虑诸多因素，如何充分利用天时、地利、人和，从而更全面地体现整体的营销战略极为重要，故要在定价方法之上考虑整体因素，确定最恰当的价格，获取最大的利润目标。 针对本项目自身状况及当前市场情况，建议开盘初期采取“低开高走”的定价策略。低价入市场有利于在前期推广时吸引客户关注，尽快在先期积累一定数量的客户，聚集“人气”，形成良好的市场氛围，以抢占市场先机；待项目达到一定知名度时，再逐步抬高售价，给客户以本项目定能“保值、增值”的信息；同时，利用购置项目“买涨不买落”的心理给迟疑不决的客户造成一定紧迫感，以促使其下决心最终成交。 二、价格定位 [策划篇] 第四章 售楼处及形象展示营造 售楼处总体划分为三大部分 第一、洽谈区 第二、形象展示区 第三、签约区 装修要求 整体装修风格，要以“衡山中央至尊豪宅”为灵魂，贯穿于整个设计之中，表现众人仰慕、全城期待的精神高度。 设置：接待区、洽谈区、签约区、财务室、展示区、办公区、卫生间、储藏室、更衣室等。 售楼处内外空间尽可能通透，内部空间净高不得低于3.6米。 接待区要布置在离入口处较近,且方便业务员看到来往客户的位置。 接待台的尺寸一般是：长不得小于4.3米,宽为65-75㎝，高度在68-75㎝之间，朝向业务员的一面考虑作成双层，以便业务员放置有碍视觉效果及不需要客户接触的物品和资料； 在必要的地方布置小饰品和绿植；可将绿化、水体引入室内； 售楼处内要布置好电脑网络接口、灯光插座（模型灯光）、电话、传真机接口等； 洽谈区洽谈桌的尺寸D≤80㎝； 将至尊豪宅的设计元素，充分融入样板房内，使客户第一感觉就有身份的尊崇。 装修以展示户型空间优势，弱化空间的不足为目的。 要有统一的标识系统（如门前户型说明、房间面积牌等）。 样板房装修要求 [营销篇] 第一章 营销策略 营销策略 借势营销 利用关联性的重大事件借势； 利用前期项目市场调查进行借势宣传； 利用同区域其他住宅项目对共性卖点的宣传为我所用； 坚持形象差异化的宣传。 点式渗透 加强与个体工商户群体联谊互动； 短信群发、活动营销等进行推广； “走出去，请进来”的主动出击销售模式。 营销战略 价格策略 价格低开高走，逐步创造市场价值新高，提升项目品牌形象； 定价上预留折扣空间 ；设定价格预警机制，保证均价实现 。 营销战略 [营销篇] 第二章 推广策略 市场推广 整合推广高点建立 第一阶段 销售准备阶段 第二阶段 内部认购阶段 第三阶段 强势销售阶段 第四阶段 持续销售阶段 第五阶段 我们的目标：掀起销售高潮 核心：形象树立 核心：形象丰满 核心：主题展示+卖点 核心：卖点 销售收尾阶段 核心：促销信息 市场推广 销售准备阶段 第一阶段如何攻击市场 原则：传达信息尽早抢占市场，树立全新形象， 以强势的视觉冲击力告知市场楼盘即将出台。同 时尽力描绘出项目美好生活。 任务：围墙设计 户外广告牌 工地导示牌（注意细微方面的设计与提醒） 工地围墙包装 原则：包装一定要切合项目的推广主题，强调项目的特色，形成一个整体良好的视觉形象，传达一种高品味的生活。 具体方式：省 市场推广 户外广告牌的包装 目的：要有吸引力，将楼盘的品味做足。使路过的人群看到项目的形象广告牌，便能够感受到其独特的个性。 方式：省 市场推广 第二阶段：如何攻击市场 内部认购阶段 第二步骤：新闻发布会 第三步骤：媒体配合 第 一 步骤：售楼资料的完成 市场推广 第三阶段：如何攻击市场 正式销售阶段 第一步：售楼处的包装及样板房的设计 第二步：开盘 主题：“×××××” 第三步：媒介行动 媒介投放节奏 ： 派发 报纸 户外 电视 活动 杂志 非现场POP 车身/车亭 销售持续期 强势销售期 内部认购期 销售准备期 收尾清盘期 市场推广 市场推广 预期销售曲线与传播的关系： 销售持续期 强势销售期 内部认购期 传播 销售 销售准备期 收尾清盘期 注： 代表销售进程曲线 代表广告投放曲线 市场推广 广告信息发布 电话进量 客户来访量 成交量 客户关注点 设计评分 文案评分 策略 调整 实效传播卖点 实效设计表现 广告效