蓝灵时代欣城营销策略及广告计划.doc

第一部份　营销策略 蓝灵时代欣城项目占地面积126亩，商业铺面面积14758平方米，住宅面积54419平方米。由于开发规模较大，从开发本项目所需资金情况、项目羸取的利润率以及项目销售难度等方面考虑，应该对项目销售战略进行整合，科学合理的对项目住宅、商业铺面分阶段的进行销售推广。所以我们建议，先开发销售项目住宅，最后销售商业铺面。主要有以下几点原因： 由于开发资金有限，不可能对整个项目做到一次性开发，急需从销售中回收一定周转资金，来运作项目继续开发。我们先对商业铺面和住宅销售总额进行粗略估算： 商业铺面销售总额：14758㎡×3800元/㎡＝5165.3万元 住宅销售总额：　　54419㎡×1100元/㎡＝5165.3万元 经过比较得出，两者的销售总额相差不大，先销售住宅还是商铺，对我们的回款没有什么大的影响。 但从项目的销售难度来讲，商业铺面的难度肯定大于项目住宅的销售难度。也就是说，在资金回笼方面，销售住宅比销售商业铺面更容易回款。所以，这对我们项目的整体开发是十分有利的。如果同时进行销售，由于本身的建筑成本较高，住宅本身的增值有限，项目利润率就取决于商铺的销售，因为商铺的增值空间比较大，刚开始商铺的价格肯定提不起来，所以我们建议前期商铺的价格可略为调高，不急于大规模出售，待住宅销售到一定比例后再推出商业部份，此举乃是把商铺作为项目利润的增长点。 良好的商业气氛、区域地段的人流量是商业铺面的生命，直接影响商业铺面的价值及增值潜力。所以，为了达到预期销售目标，蠃得更大利润空间，选择其良好的时机来推我们商业项目是取得胜利的关键争。 因此，在先对项目住宅销售到一定阶段时，根据工程进度估计，商业铺面以及商业步行街已基本呈现，商业气氛及人流量肯定远远大于开盘时期，商业铺面的销售价格更容易得以体现，销售难度也大大降低。再由于前期住宅项目良好销售，在安岳当地提高了项目的知名度，增加了项目人气，也为我们后期商业铺面的销售提供了有利条件。 推广策略 项目整体推广思路： 项目开工前的整体形象介绍推广，取得先声夺人的效果，赢得社会的广泛关注。 整合媒体及各种社会公益活动进行市场炒作，促使项目品牌的树立和商业价值的社会认同。 对项目本身特点的定向诉求和社会告知，凸现项目品质和特点，确立项目安岳“唯一性”、“排他性”和“领先性”，配合后期的强势销售。 举办大量的社会公益活动和项目进展推介活动，及各项配套服务设施和物管服务项目推介活动，配合项目的持续推广效果，达到稳定销售，进一步确立项目“规划领先、施工高质、服务优质”的市场形象的目的。 主题： 引导安岳现代人居、投资新理念，建设安岳首席园林化商业生活社区，打造安岳黄金商业新纪元； 新时代、新安岳、新生活、新家园、我们的“时代欣城”； 城市新区的新兴商业中心，安岳百姓购物、娱乐和休闲的第一选择； 安岳最具增值潜力的商业旺地，城市新的黄金商业中心。 投资新理念，甩手当老板，今天我要选择“蓝灵时代欣城”； 1、“蓝灵时代欣城”品牌的建立及认同 品牌定位 品牌形象 商城：引领投资新时尚、打造“-赚钱”新理念 住宅：享受现代人的生活方式，创造个性化的居住空间 b．品牌地位 商城： 打造以大型超市为主题，集购物、休闲、餐饮、娱乐、观光等多种功能于一体，建设安岳首个真正意义上的现代大型购物中心SHOPPING MALL及安岳新的商业中心！ 住宅： 创造一种健康、合谐的现代生活方式，向传统居家理念发起挑战！ c．品牌特点 商城：经营种类全面，行业专业水平高，具有行业的权威性 住宅：时尚、现代并具有巨大升值潜力 认同条件 a．配套设施 功能全、规模大、集休闲、时尚、娱乐为一体 b．地理位置 紧邻安岳重要交通枢纽中心------北门口，交通便利 c．管理 专业、统一的品牌经营管理理念 d．规模 安岳市体量最大的大型一站式购物、休闲、娱乐中心 卖点诉求 商城：品牌、专业、功能、规模 住宅：建筑质量、地理位置、市场的唯一性、引导生活居家理念新时尚 2、推广阶段策略 为达到“蓝灵时代欣城”整体推广目标和整个推广运动有序的进行，其推广活动大致划分为三个阶段：项目的形象导入期、项目形象强化期、项目形象巩固期。 项目的形象导入期 确立“蓝灵时代欣城”的品牌形象 完成项目整合传播推广策划 完成项目品牌个性的定位 充分利用媒介的宣传推广的影响 目的：塑造项目统一、规范的形象，增加项目的竞争优势，运用新闻的炒作，贩卖项目形象卖点，引发目标客户及社会的深切关注，让其对“蓝灵时代欣城”品牌形象产生认同和偏好。 项目形象强化期 运用各种可行的公关、促销手段，营造热销氛围。 结合工程进度，加大传播力度。利用媒介的创意表现，强化项目的卖点。 与入驻商家业主组建联合促销体，增强项目的销售力度，使品牌形象进一步的得到支撑、提升。