西安水产副食超级商城策划研讨.ppt

销售单位 可售建面㎡ 建面租金（元/ ㎡·月） 建面单价（元/ ㎡） 销售率 销售总额（亿元） 完全销售总额（亿元） 住宅 45500 / 4600 65% 1.360 2.093 一楼 3407.65 180 35000 70% 0.835 1.193 二楼 3407.65 150 35000 70% 0.835 1.193 三楼 3407.65 100 16500 60% 0.337 0.5623 四、五楼 6815.3 50 6600 60% 0.270 0.4498 商业总计 17038.25 / / / 2.277 3.398 小计 62538.25 / / 65% 3.637 5.491 商业均价 / / 19943 / / / 总体均价 / / 7802 / / / 总销售额及销售均价测算 备注：此方案为针对假设直接销售的测算 营销策略 推广阶段划分 营销策略 强销 预热及开盘炒作 持续旺销局面 阶段 任务 推广核心 第一阶段 第二阶段 第三阶段 项目推广形象的强势建立 结合活动丰富项目的形象 演绎大唐人家生活格调 备注：推广费用按销售额的1-2%计算 媒体选择策略 《华商报》：西安发行量第一的媒体，同时也是对上班族覆盖率是高的媒体，对本案的住宅目标消费群覆盖力较强，影响力也较大，因此建议作为主要媒体选用。 西安交通音乐台：随着有车族的不断增强，电波媒体原来的弱势媒体特征近年来发生了变化，其覆盖对象包括司机及老板与高级白领群体，且投放费用低，因此建议选择西安交通音乐台，在预热及开盘前期进行辅助使用（投放频率可以考虑每天滚动10次）。 西安台（阳光家园、置业专栏等栏目）：具有声光色综合应用，冲击力强的特点 户外广告：异地户外看板主要考虑扩大幅射半径和增强覆盖率的传播效应时使用 短信息群发：开盘前，阶段性使用。 活动：活动是营销热销氛围、扩大消费者接触面、促进口碑传播的重要方式，结合本案的特点及销售周期，建议除放号、开盘和参加房交会等常规活动外，还考虑其他有奖活动，以达到促销的目的。 营销策略 印刷物料选择 印刷物料是项目营销的重要销售道具，须制作的印刷物料如下： 物料 数量 项目楼书（16K/16-20P左右） 3000份 宣传单页住宅（8K左右） 10000份 宣传单页商业（8K左右） 5000份 户型单页（16K/2P） 每种户型各1000份 手提袋（全K） 2000个 小礼品 2000份 营销策略 营销推广实战演绎 筹备期需要完成的工作事项 预热期实战演绎 开盘期实战演绎 强销期实战演绎 持销期实战演绎 实战演绎 时间：2004年10月1日以前 筹备期应完成的工作事项如下： 售房部装修并确保可以投入使用 沙盘模型制作及售房部办公用品及电器采卖 商铺和户型面积确定、配套设施及景观确定、物业管理和交房标准确定 确定营销推广方案总纲 住宅用楼书及宣传单页设计定稿，并确保于进场后可投入使用 户外广告设计定稿与发布 售房部用触摸屏及演示系统开发 推广实战期广告公司比稿并确定代理公司 预热期报纸广告设计定稿 筹备期需要完成的工作事项 实战演绎 时间：2004年9.1-9月30日 营销工作的目的与任务： 推出项目，树立项目之独特个性，诠释项目内涵，吸引消费者到场咨询，为开盘期快速销售打下坚实的基础。 全面推出项目商铺和各类户型，接受登记咨询，积蓄客户，测试对产品及其价格的反应，为准确制定销售政策打下基础。 营销推广工作重点： 销售人员组织、培训、熟悉市场、进场接受客户咨询和登记，为开盘强销积蓄客户。 利用传统销售淡季，房地产广告投放力度不大的机遇，推出品牌形象传播系列稿件，进行市场预热、造势的同时，亦为后期促销做好准备。 形成并确定放号及开盘方案，并做好开盘前的放号工作。 综合客户对产品及价格的反映情况，对本案的商铺定价进行调整，并确定价格表。 开始与炭市街原有商家或外地大商家进行深度接触与洽谈，为商业物业租售工作做好准备。 预热期营销推广实战 实战演绎 时间：2004年10月1日-12月31日 面临的营销环境： 天气开始转凉，房地产销售旺季到来。 市场上的房地产项目推广力度开始加强，形成信息干挠 经过预热期的系列推广，目标消费群对本案已高度熟悉，且已经达到价值认同，并形成消费期待，本阶段要求项目高速放量。 营销推广工作重点： 开盘活动，对前期积蓄客户进行集中消化。 利用秋季房交会对开盘活动积累下来的新客户进行集中消化，并为房交会后强销期的销售工作积蓄客户。 商铺和住宅推出销售，商铺全面销售中。 开盘前的推广以开盘促销信息和投资前景强化为主；开盘后的推广以商铺投资前景和户型结合生活方式为主。 开盘期营销推广实战