西安星舍国际公寓营销策略及销售进程规划45P.ppt

案场包装策略—道路指引系统 在项目地四至道路上，设立道路指引系统，指引来访客户 指引来访车辆 反光字体，突出白天及夜晚不同的效果 创意导示系统： 利用创意元素，吸引 过路客户目光，让人 产生过目不忘的效果。 异型设计，吸引注意 文 景 路 凤城一路 本案 售楼部门头包装，醒目、大气 通过售楼部门头包装及广场核心水系景观，展现项目大气、品质、高档次； 通过休息处，传达项目细致，雅致品质形象及多功能表现； 通过广场旗帜，营造现场节日感，加深来访客户对项目的记忆点； 案场包装策略—外围环境包装 以临路区域为包装区域，突出项目地块边界，展现项目形象品质，指引来访客户寻找 围墙包装、以未来实际围墙为蓝本，打造围墙样板的形象 现场全情展示 跳出片区，高举高打 ——在强调产品的特色和价值的形象；牵动市场向我“看”，靠自身引力令消费者自动吸附，占据竞争的主导，将市场占有率扩到最大。 ——通过现场的完美展示，传达项目的高档形象 如何实现快速销售同时产生溢价 产品优化升级 ——打造智能化社区，提供星级物管服务，全面提升产品品质 销售进程规划 11年10月 12年2月 12年4月 12年10月 12年6月 低层房源清盘期 高层房源蓄客期 持续销售期 强销期 阶段划分 推盘节奏 营销节点 营销目标 挖掘旧客户资源，清理低层余货 工程进度 蓄客期 价格拉升 第二次蓄客 房源新推 第二次解筹 房源加推 尾盘销售 二次开盘售期 13年1月 13年5月 清盘售期 高层房源开盘 清理16层以下余货 蓄客期 加推17-18楼层 加推19、20层销售 推出21、22层销售 剩余房源集中销售 毛坯7150元/㎡精装7500元/㎡ 价格7500元/㎡ 价格7700元/㎡ 毛坯7700元/㎡精装8500元/㎡ 毛坯7800元/㎡精装8500元/㎡ 毛坯7800元/㎡价格10000元/㎡ 已封顶及室内隔断 外立面装饰 公寓外立面完工 群楼外立面装饰完工 完工交付使用 毛坯房交付使用 销售周期：12年2月至9月 推售楼层：17、18、19层 交房标准：毛坯 销售均价：7670元/㎡ 销售周期：12年8月至13年5月 推售楼层：20、21、22层 交房标准：精装 销售均价：9180元/㎡ 交房标准 销售周期 销售面积 销售单价 销售金额 毛坯 12年2月至4月 1,000 7,500 7,500,000 12年5月至6月 1,000 7,700 7,700,000 12年7月至9月 1,108 7,800 8,642,400 小计 3,108 7,670 23,842,400 精装 2012年7月 500 8,500 4,250,000 12年8月至13年1月 1,400 8,800 12,320,000 13年2月至5月 1,225 （22层） 10,000 12,250,000 358 8,800 3,150,400 小计 3,483 9,180 31,970,400 项目销售进程划分 项目整体销售计划 整盘销售周期19个月（从2011年10月开始计算）； 共推出货量9529㎡，实际销售面积9529㎡，完成100%的销售率； 全周期实现销售总额为7,746万元，毛坯：7,670元/㎡，精装：9,180元/㎡ 阶段划分 低层房源清盘期(11年10月至12年2月 高层房源蓄客期（12年3月至4月） 强销期 （5月至6月） 持续销售期（7月至9月） 二次开盘期（10月至1月） 清盘期（2月至5月） 推售楼层 16层以下 加推17、18层 加推19层 加推20层 加推 21、22层 全部余房 推货面积 2946 1883.69 2108 2333 3083 1583 计划完成 销售面积 2946 1000 1000 1500 1500 1583 销售均价 （元/㎡） 毛坯：7157 精装：7500 7500 7700 毛坯：7800 精装：8500 毛坯：7800精装：8800 毛坯：7800 精装：10000 累计销售率 71% 75% 79% 86% 92% 100% 阶段性 销售总额 21,650,000 7,500,000 7,700,000 12,050,000 13,160,000 15,400,400 销售总额 77,460,000 配合重大节点活动线上形象推广与小众活动渠道推广结合 线下:渠道为王，通过单张、短信渗透 线上：配合重要节点及事件炒作.建立知名度、美誉度 杂志、网站高端刊物配合活动及销售节点炒作 现场包装 户外广告发布 推广策略 公关活动详解——招商新闻发布会 活动目的：为项目商业入市造势带动公寓销售 活动内容： 邀请媒体组织在高端酒店召开新闻发布会； 介绍科立置业背