解读北京别墅市场.ppt

* 黄村板块 地理位置：大兴区黄村 自然环境：较好的绿化 交通条件：五环路、京开高速 人文条件：卫星城 典型项目：翡翠城、原生墅等 翡翠城 * 通州板块 地理位置：通州区 自然环境：运河 交通条件：京通快速路 人文条件：距北京的CBD很近 典型项目：珠江国际城、运河岸上的院子等 珠江国际城 * 怀柔、密云板块 地理位置：怀柔区、密云县 自然环境：红螺湖、燕栖湖、密云水库、黑龙潭等 交通条件：101、111国道 人文条件：平民色彩和亲和力 典型项目：龙山新新小镇、湖光山舍、茉莉山庄、红螺湖别墅等 红螺湖别墅 * The End 地库网——全球地产资讯一站式整合服务体系！ * 解读北京别墅市场 * 一、北京别墅市场的发展历程 * 1992 1995 1999 2003 别墅市场大事记Boom/Bust Circle 1992年：以玫瑰园、丽京为代表的首批别墅项目上市 1992～1995年：粗放型产品集中大量供应，代表的区域是朝阳和顺义 1995年：政策性控制，停止别墅立项，别墅市场发展陷入停滞状态 1996～1999年：几乎无新别墅项目通过立项，部分存量房得以消化 1999～2002年：市场复苏转暖，人均GDP稳步提高，入世、申奥成功等众多利好因素促使别墅市场发展提速；市场中出现了一批较为优秀的项目，如橘郡、碧水庄园等，同时别墅市场的区域格局正在逐步形成、扩大、巩固 * 1992 1995 1999 2003 别墅市场大事记Boom/Bust Circle 2003年：国土资源部下发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控》的紧急通知，“停止别墅类用地的土地供应”。此后，由于前期存在较大规模的土地储备，在此政策性脉压的刺激下，新别墅项目持续入世，总体供应放大，别墅市场进入了新一轮较为激烈的竞争期 2004年：在4号令、71号令（“8.31大限”）等土地政策和宏观调控的金融政策影响下，北京别墅市场经历了由大限前的集中放量进入到大限后供应总量有所减缓的阶段 * 二、北京别墅市场的结构性特征 * 别墅市场结构性分析 在售项目中50%为2002年以来入市新盘 10-30万平方米中等规模项目为主流 （本报告中数据基于对北京目前在售141个别墅项目的调查） * 别墅地域分布 在售别墅项目分布最多的六个区/县依次为： 昌平、顺义、朝阳、大兴、海淀、通州 六个区县的别墅项目占在售总量的75% * 主要别墅分布区域特征总结 区域名称 别墅产品功能 别墅产品形象 加权平均价格 独栋别墅价格平台 海淀 第一居所 高档山地别墅 14200 16000 朝阳 第一居所 高档城市别墅 11000 16000 顺义 第一居所 高档涉外别墅 10000 15000 昌平 第一居所 第二居所 景观型别墅/乡村别墅 7769 10000 大兴 第一居所 性价比高的城市低密度住宅 6300 6000 通州 第一居所 第二居所 “低档别墅” 4900 6000 * 别墅市场供需总体特征 市场供应量集中放大 高档产品和中档产品成为市场两大主力 总体市场需求旺盛 中产阶级郊区化进程加快,小独栋和亚别墅热销 截至2004年年底，在售项目总建筑面积约1200万平方米，其中2004年新盘总面积达402万平方米 * 三、产品特征演变 第二代 第三代 重视国际化氛围，居所邻近机场，与使馆区交通便捷 位置型，单纯别墅形体，不重视细节； 追求大隐生活，喜欢占有稀缺景观；主人偶尔居住，保姆成为别墅的“长住者” 标签型，卖稀缺资源； 关注产品细节，重视生活，想用一种新的生活方式来升级居住条件；与城市、工作快速切换；第一居所 产品型，重视单体细节，而无户外空间的考虑； 第四代 社区型，重视社区空间设计、人文环境营造，社区价值最大化 4代产品的并存与升级 * 别墅产品的价值体系 景观价值 社区价值 创新价值 别 墅 价 值 体 系 交往空间 社区识别符号系统 精神堡垒 软性服务流线 产品及空间体验创新 四个层次的开放空间 （4-tier open space system) 产品价值 规定动作与自选动作 * 四、客户特征演变 * 郊区化发展规律 2004年北京人均GDP为3478美元，城市化率为79.5％ 城市发展进程规律 北京已经进入郊区化的迅速发展期 城市群 当一个城市的城市化水平达到70%及人均GDP超过3000美元时，郊区化进入快速发展阶段。 城市化 大都市 郊区化 北京的郊区化特征 * 被动式 郊区化 主动式郊区化 初级阶段 完全主动式郊区化 郊区化发展阶段 郊区化三个阶段及典型案例 发展阶段 典型案例 1 被动式郊区化 近郊低端住宅;经济适用房 2 主动式郊区化 初级阶段 亚北别墅区 3 完全主动式郊