贵阳经典天成营销策划报告1201.ppt

别 墅 楼盘 权重（序号） 合计 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 藏 珑（联排） 10 5 7 6 6 3 8 8 3 6 62 经典天成（双拼） 15 9 8 7 9 3 8 8 4 6 77 目前藏珑开盘联排别墅的均价为11000元/m2，所以经典天成开盘双拼别墅的参考均价为13600元/m2。 定价策略 别 墅 序号 名称 权重 序号 名称 权重 1 产品形态 30 2 视野景观 30 3 外界干扰 15 4 户型 25 类型 权重（序号） 合计 1 2 3 4 双拼 19 20 11 20 70 合院 15 17 9 18 59 独栋 28 25 13 22 88 双拼开盘参考均价为13600元/m2，所以合院开盘参考均价为11500元/m2，独栋开盘参考均价为17000 /m2元。 平开高走的价格策略——市场依据 市场观望 大势渐好 根据目前市场状况，我们判定洋房以8200元/m2的均价，别墅分别以11500元/m2（合院）、 13600元/m2（双拼） 、 17000元/m2（独栋）均价入市，可以保证开盘销售顺利，但是我们也会根据明年的销售和市场状况作出调整。 原则：通过控制销售面积和价格两个要素来监控放盘节奏 销售控制 注:上调比例是根据贵阳市场及参考楼盘得出 排序 月度 销售面积 套数 单价 折扣 报价 金额（亿元） 上调比例 1 7.1-7.30 1080（别墅） 1840（洋房） 4 8 14000 8200 0.97% 14500 8500 0.15 0.15 2 8.1-8.30 540（别墅） 920（洋房） 2 4 14500 8500 0.98% 14800 8680 0.08 0.08 3% 3 9.1-9.30 810（别墅） 1150（洋房） 3 5 15200 9000 0.99% 15300 9090 0.12 0.10 5% 4 10.1-10.30 1080（别墅） 1840（洋房） 4 8 16000 9500 0.98% 16300 9700 0.17 0.17 5% 5 11.1-11.30 810（别墅） 1150（洋房） 3 5 16300 9700 0.98% 16600 9900 0.13 0.11 2% 6 12.1-12.30 540（别墅） 920（洋房） 2 4 16800 10000 0.98% 17100 10200 0.09 0.09 3% 　 合计 52 　 　 　 1.44 18% 促销政策 排序 月度 办卡优惠幅度 办理控制数量 成交套数 1 5.1-5.31 4% 10 2 6.1-6.30 3.5% 8 3 7.1-7.31 3% 15 15 4 8.1-8.31 2% 10 6 5 9.1-9.30 1% 15 10 6 10.1-10.31 1% 15 14 7 11.1-11.30 2% 15 8 8 12.1-12.31 2% 10 7 　 合计 98 60 VIP卡优惠 团购优惠 （１）本案团购的界定 团购即以团体的名义集体进行购买，集体是一个泛名词，那么倒底有多少人才能进行团购呢，一般而言，团体应由 3人以上组成，根据团体的大小，人数的不同，我们对团体进行划分，分别给予相应的优惠。 ■小团：由3-10名成员组成 ■中团：由11-20名成员组成 ■大团：由21-40名成员组成 ■集团客户：由41名以上的成员组成 （２）团购优惠初步方案 客户进行团购多是对项目有购买意愿，同时为了获取更多的优惠而进行的集体购买行为，很明显，优惠程度是左右团 购成功的重要因素。 但是，如果让利过多，就会影响项目的投资回报率，因而必须制定相应的策略，循规蹈矩，才能 何证团购的合理进行，同样，团体越大的团购集体，对折扣要求也越多，因而对开发商而言意味首更薄的利润。优惠 方案： 小团团购：额外2%折优惠 中团团购：额外3%折优惠 注：该折扣为开盘优惠方式基础上的优惠；团购客户不享受VIP卡优惠 团购销控策略 团购对于项目而言，往往意味着资本的投资回收周期缩短， 当如果对于一个品质优良的楼盘，大量进 行团购将会极大地损害项目的回报率，对于本案而言，产品数量较少，滞销的可能性较小，大量的团购必然会导致项目回报率的大幅度降低，因而必须进行团购销控。 数量控制：根据项目前期咨询及内部认购期间对项目在市场上的反应进行分析，如市场反应热烈可适 度减少计划团购数量，如市场反应达不到预期目标，则可以适度放开团购数量，预计本案一期团购数 量控制20%以内。 阶段控制：为了营造项目开盘热销的氛围，建议团购方案集中在推盘的第一阶段 灵活的付款方式——热销保证 由于一期产品结构复杂，为保证产品全面去化，制定灵活的首付款方式，保证一期项目热销。