进贤项目营销策划报告.doc

目 录 第一部分 项目自身研判及目标客户分析 一、项目SWOT势分析： 二、项目的目标客户分析 第二部分 项目营销策划构想与执行思路 一、项目营销策划构想 （一）总体思路 （二）项目主题定位 （三）项目的推广语言 二、项目的营销与执行方案： （一）营销背景； （二）销售策略 （三）营销计划 （四）销售进度安排 （五）价格策略 第三部分 项目广告推广策略 一、广告诉求要点 二、目标客户对策 三、制约项目的抗性分析及解决方案 四、市场切入方法（搭建市场平台） 五、总体推广策略 六、推广策略实施安排 七、广告费用初步预算 第四部分 附件 附方案一：《一期商铺一年返租方案》 附方案二：《一期商铺一年低租活动方案》 第五部分 结束语 关于世豪中心营销策划 的构思和执行方案 在对进贤县房地产市场初步调查的基础上，以项目为核心,针对当前进贤县房地产的供求情况和市场同类竞争现状，做出分析。对项目重新的审视和思考，扬长避短，规僻风险。 第一部分 项目自身研判及目标客户分析 一、项目SWOT势分析： （一）项目优势分析： 1、项目地段有良好的发展前景，商业的地段价值比住宅更重要，本项目占据了进贤县胜利路与进贤大道的交汇点，而进贤大道又是进贤县的主干道，胜利路也是进贤县商业气氛最繁华的街道，项目所在地商业价值前景不可限量。 2、项目所在位置由于历史原因已经在市民心中奠定了其商业中心的地位，在短时期内是无法被取代的。 3、规模优势，项目2万多平米的商业面积，在进贤县可谓屈指可数，加上周边交通便利、商贸气氛浓厚，本项目可依托现有条件，开发为城区内地标性项目，以规模优势形成商业中心辐射点。 4、整个街区整体规划整洁、大气富有现代感，特别是中心商业步行街的骑楼式设计，以及街区休闲过道等综合美化工程，是进贤县形象整合最好的街区之一。 5、小区商业功能配置合理，既有临街街区的商铺，室内精品街商铺、大型超市等，让市民在休闲中购物、在购物中休闲。这是其他楼盘无可比拟的。 6、街区商业特色是先旺道路一边，项目占据胜利路旺侧，紧临进贤大道，是人流汇聚点，具有旺市的基础。 （二）项目劣势分析： 1、由于火车站的动迁，经营者对该区域的商业前景充满迷茫，商铺的价值还不能完全体现，很多投资者既经营者持币观望。 2、进贤县大型专业市场冲击严重，在价格上形成的冲击和竞争，在开发信誉上留下了一些不良后果，打击了消费者的投资信心。 3、消费客户群体对街区以及专业市场经营的业态形式以及街区之间的功能比较，认识不足，容易被单一的价格因素所困扰，缺乏正确的认识风险和利益回报分析的经验。 4、目前项目外部交通负荷较重，且停车场地不足，缺乏有效管理。项目现有规划条件与现代商业地产发展的要求有一定差距，如何有效克服众多限制因素和不利条件成为项目顺利前进的难点。 5、与一些大型项目相比，本项目的知名度小，缺乏大手笔的宣传推广，缺乏营造良好的商业氛围与一些策划活动支持。 （三）项目机会点分析 1、城市中心区的商业铺面存在市场空白点，未来供应量小，项目发展空间大； 2、即将建成的南昌至进贤县的一级公路，极大地拉近了进贤县与南昌市的空间距离，能更近一步的吸引到南昌市的投资者及经营者。 3、政府旧城改造力度大，周边环境可待改善。 4、银行存款利率持续下降，股市低迷，持币人群增加，商铺投资热情高涨。 5、城市人口的增加及其对商铺的需求增长。 （四）项目威胁分析 1、现阶段南昌市周边市县房地产市场放量较大（尤其为商铺），发展水平较高，在很大程度上平抑价格，分流客户。 2、经济发展不明朗及企业变革，投资更为谨慎。 3、政府及市场存在不规范因素。 4、市场发展与项目传统营销方法的矛盾，如目前坐商式。 5、项目现有的卖点无法支撑项目的高价销售策略。 6、部分投资者对投资的认识不足。 ●由项目SWOT可知，应积极主动宣扬、发挥优势与机会，消除劣势及威胁、障碍的影响。扬长避短，抓住机会，张扬优势，弥补劣势，通过不同的操作手法消除障碍，使企业的经营目标尽快的以实现。 二、项目的目标客户分析： 商铺投资是一个投资大，经济利益长远的固定资产投资。购买商铺，最重要的是投资者发现商铺的价值，会从经济性，实用性，增值性，回报性等综合因素考虑问题。分析客户心理才能制定出因地制宜的营销策划思路，才能做到有的放矢，本项目的客户主要包括： ■三个客户群体分析表 目标客户 购铺目的 决策因素及特点 购买方式 客户来源 个体户、私营企业主 经营为主 以进店经营为主，商铺即是家产，价格影响较大，销售的引导能增强购买信心 散购 本地 固定资产投资者 收租、店铺增值 经济基础较好，对商铺升值及长远发展期望较大 团购 批