都江堰某地块拍卖评估测算报告.ppt

物业类型 建筑面积（m2） 销售均价（元/m2） 销售收入（万元） 小高层 53500 4200 22470（2.25亿元） 4+1层叠院HOUSE 12263 5600 6867.28 5+1情景洋房 17877 4500 8044.6 商业用房 1360 5000 680 地下车库 12600 暂不计收入 合计 97600 38061.88（3.8亿元） 城市（宏观）规划发展 都江堰房地产市场分析 拟拍宗地价值分析 拟拍宗地初步定位 拟拍宗地评估测算 项目收入模拟 考虑时间因素的情况下(预计明年下半年才能正式销售),根据目前房地产发展的趋势(上涨 幅度预计15-18%来看,届时本宗地所开发项目的销售均价将上扬8-10%。 1、地上建筑单方成本（未含土地）：1954.35元/㎡ 地上全部成本（未含土地）=1954.35*85027=/10000=16617（万 元） [合1.6亿元] 2、地下建筑单方成本（未含土地）：2000元/㎡ 地下车库成本=12600*2000=2520 （万元） 3、项目全部成本（未含土地）=16617+2520=19137(万元） [合1.9亿元] 城市（宏观）规划发展 都江堰房地产市场分析 拟拍宗地价值分析 拟拍宗地初步定位 拟拍宗地评估测算 总成本（未含土地成本）模拟 拍卖价格承受能力列表 警戒区分 盈亏状况 可承受拍卖地价（元/㎡） 利润额 红色线 盈亏平衡、不亏不赚 2225（合222万元/亩） 0 橙色线 税后销售利润率8% 1866（合186万元/亩） 3044万元 黄色线 税后销售利润率10% 1777 （合177万元/亩） 3806万元 黄色线 税后销售利润率15% 1553（合155万元/亩） 5709万元 绿色线 税后销售利润率20% 1330（合133万元/亩） 7612万元 绿色线 税后销售利润率25% 1106（合110万元/亩） 9515万元 起拍价格 拍得土地 税后销售利润率27.3% 1000（合100万元/亩） 1.04亿元 备注：本测算严格按照政府拍卖土地规划条件的保守测算(起拍价:100万/亩) 城市（宏观）规划发展 都江堰房地产市场分析 拟拍宗地价值分析 拟拍宗地初步定位 拟拍宗地评估测算 可承受的土地拍卖价格 根据都江堰的操作模式，可以通过补交出让金的方式适当调整容积率。如果容积率增加0.3后达到1.8，则此时对可承受拍卖地价的影响如下： 备注：增加的面积约17000㎡，增加的面积保守测算则按电梯洋房的面积测算。 城市（宏观）规划发展 都江堰房地产市场分析 拟拍宗地价值分析 拟拍宗地初步定位 拟拍宗地评估测算 容积率调整对项目拍卖地价的影响（仅供参考，无绝对把握） 警戒区分 盈亏状况 可承受拍卖地价（元/㎡） 利润额（万元） 红色线 盈亏平衡、不亏不赚 2225（合222万元/亩） 0 橙色线 税后销售利润率8% 2246（合225万元/亩） 3613万元 黄色线 税后销售利润率10% 2114（合211万元/亩） 4520万元 黄色线 税后销售利润率15% 1874（合187万元/亩） 6780万元 绿色线 税后销售利润率20% 1608（合160万元/亩） 9040万元 绿色线 税后销售利润率25% 1342（合134万元/亩） 1.13亿元 起拍价格 拍得土地 税后销售利润率31.4% 1000（合100万元/亩） 1.42亿元 1、地块周边环境比较好，土地价值比较高，适合打造高档社区，具有很高的经济价值，值得参与竞拍； 2、在按照目前市场价格及市场销售来看，项目抗风险的值比较高，若考虑时间因素，则可提升的价值空间比较大； 3、若竞得土地，打造高档社区，可以提升公司品牌形象，额外得到很大的无形价值； 4、若能走通调整容积率的路线，项目的抗风险性更强，利润也更高； 5、参与竞拍时，避免被现场气氛所感染，尽量保持原则，在橙色警戒线内进行举牌。 城市（宏观）规划发展 都江堰房地产市场分析 拟拍宗地价值分析 拟拍宗地初步定位 拟拍宗地评估测算 拍卖测算结论 一、城市（宏观）规划发展 二、都江堰房地产市场分析 三、拟拍宗地价值分析 四、拟拍宗地初步定位 五、拟拍宗地评估测算 一、城市（宏观）规划发展 都江堰地处四川成都平原西北，以世界水利 名珠都江堰而得名, 1988年撤灌县设市。 概况 大成都蓝图: 1个特大城市：成都市主城区。 4个中等城市：都江堰、邛崃、彭州、崇州。 4个小城市，30个重点小城镇及一般乡镇。 城乡一体、协调发展。 大成都规划 城市定位 都江堰被纳入大成都发展体系之中，被誉为 成都的后花园