重庆颐天廓商业用房整体策划.doc

重庆颐天廓 商业用房 整体策划 作者：舒明武 〖前注： 本策划的委托方是重庆合川海翔房地产公司。 整个策划历时两个多月，时间是２００２年９月至１０月。 策划书中的主要内容曾向合川市委王书记作过专程汇报，得到了首肯，其中的世界第一景观黄桷树、城南晚钟等内容倍受赞赏。 整个策划书由四章组成： 第一章、背景分析； 第二章、理念策划； 第三章、品质策划； 第四章、营销策划。 另有： 附件１、颐天廊商业用房营销整体策划方案； 附件２：颐天廊商业用房营销第一阶段运作方案。 〗 第一章、背景分析 对项目所处的背景进行分析，是项目策划的前提和基矗对合川颐天廓（即城南滨江艺术文化长廊，下同）的背景分析有以下几个方面的内容。 一、宏观背景 １、有专家指出，休闲比旅游的外延大一些，休闲比旅游更宽泛、更深刻，而休闲产业则是新千年全球经济的五大动力之一。在中国，以旅游、娱乐、服务、文化为支柱的休闲产业发展极快，特别是在城市，休闲产业已成为城市经济繁荣的重要因素，成为经济投资的一部分。 ２、经济的发展使人们超来越看重休闲（包括餐饮、娱乐、观光、旅游等），中国人的法定假日休息日已有约１２０天，占了一年的三分之一（含带薪休假），它预示着中国人休闲文化生活的黄金时代正在一天天的到来。 3、还需要看到，由于历史和现实的种种原因，导致了不少现代城市人精神生活空虚，沉溺于低级庸俗的休闲方式中，注重感官享受，缺乏文化内涵，比如与三陪小姐厮混、暴饮暴食、醉酒发疯、没日没夜的搓麻将、斗地主、上网聊天、看暴力碟片等等，而文明、健康、科学的休闲对社会发展的进程有校正、平衡、弥补的功能，对提高一个城市的精神文明是大有益处的。 4、江景开发（亲水岸线开发）在中国正受到越来越大的重视，重庆南滨路一出手便震惊了西部与中国、以后将震惊世界。长江沿线的诸多城市都在大作江景文章，作为有“江城”“三江之城”美称的合川，理应有一番大的作为。 二、主要优势 １、江岸岸线与江水水面的距离相当高，而且有１０００多米的足够的长度，在一个城市的中心区内，同类型的高岸江景在合川是唯一的（绝版江景），在重庆是稀有的，在中国也是不多的，而且它的位置居于新城老城之间，一桥二桥之间，有似合川的心脏部位。 2、合川是重庆北部中心城市，正在建设“江城美好家园”、“历史文化名城”，用不了多久，特别是在钓鱼城的旅游新形象包装完成后，合川的旅游经济将会有一个很大的发展，来合川旅游观光的人会大大增加。 3、中国休闲文化中的国粹，如象棋、围棋、书画等均适合于临江竞技、观赏、展览、演示等，因为这样的环境视野开阔，空气清新。合川本为江城，打江景牌属于题中之义。市调也表明，合川市民普遍对江景的认识度较高，对江景房有很大的期望。同时，市政府及相关部门也相当重视和支持此项目，自然会提供许多有力的帮助。 4、高中档餐饮经营较好说明了合川的消费力还是相当强的。大型商场重百、新世纪、国美的进入也证明了这一点。但是，现代意义上的合川休闲文化、休闲产业还处于早期开发阶段，其中的机会很大，也很多。市调表明，合川人有夜生活的习惯，这一点对于休闲文化与产业的开发简直是天赐良机。 三、主要劣势 1、主城区人对合川的心理距离还没有消除，而对非有车族来说，加上进出城时间，距离也不能算近。合川对主城区的人来说，除了钓鱼城和桃片，没有其他印象或印象不深，加上市区建筑的个性化、差异化不足，让游客在合川多呆一些时间的理由是乏力的，市调也证实了这一点。 2、合川旅游面临着重庆与西部比较强大的一批区域性竞争老对手，新对手也日渐增多，形势不容乐观。而合川旅游的形象定位、形象策划与形象传播也还需大力增强，所以，长廊现在能直接借到的区域旅游品牌之力有限。 3、合川的总体经济水平、市民消费水平还不高。老城区的人到长廊来要坐车，要花费一定的时间和费用，私车还要过桥费。最繁华热闹的地方现在仍属老城区，而老城区也仍在发展。市调表明人们对老城区比较留恋，８０％以上的个体经营户不愿过河置业就是证明。 ４、建筑长达千米的休闲文化长廊，投资相当大，长廊本身又主要属公益性质，直接的资金回收基本上等于空白。 四、重点结论 1、临江高岸观景景观的开发