金地_上海金地艺境花园洋房项目营销推广策略.ppt

平台 ? 洋房产品迎合两种置业者的需求 10个突破口 刚需型（80-90㎡） ? 针对迫切需要购房的客户：如结婚买房者，首置客户 ? 洋房的设计冗余少，经济实用又不失舒适 改善型（120㎡以上） ? 针对改善型客户，如拆迁户、二次或多次置业者 ? 大户型、大面积，空间感和仪式感强 平台 ? 营销道具 —— 洋房置业宝典 目的：楼书的升级版 —— 让客户充分理解洋房的居住品质 花园洋房的生活状态的写真 花园洋房卖点的凸现 平台 ? 营销手段 —— 洋房精装设计 目的：通过邀约设计师参与，增加洋房宜居功能的影响力 类似于魔法天裁的活动创意，将洋房卖点通过活动呈现放大化效应 让更多的人，通过活动，进一步认识洋房的居住空间优越性 如：人人参与“褐石梦想乡”室内布局设计 平台 ? 媒体投放 —— 大众媒体的精准化 目的：针对目标客户特征，媒体精准投放 如：晨报、晚报、租售、楼市、今日房产、电台87.9 平台 ? 楼体巨幅—— 抓住眼球 目的：针对附近上班、生活客户，步行、车行都可看到，夺人眼球 平台 ? 推广方式 —— 线上媒体 线下活动 一体化 目的：通过 线上造势 线下蓄客 的同步联手 做到“点、线、面”，“海、陆、空”多方位撒网 如：媒体报纸稿有关于线下活动的告知与客户邀约 平台 ? 展示策略 —— 售楼处活动 目的：通过售楼处的五感营销将线下的定向、圈层活动有序展开 通过现场包装活动策略，促来人，享褐石 4/10进驻售楼处，4/30样板区完成，5/1交付，开展活动，完善配备，高调参加5·1房展 陆续开展售楼处活动 如：美式文化照片风情展，赫本慈善基金；开盘时主题活动，纽约褐石之旅抽奖 平台 ? 展示策略 ——淘宝客户免费入驻商业街 目的：通过商业街的前置铺垫将线下的定向、圈层活动有序展开 通过现场包装活动策略，促来人，享褐石 如：褐石花艺，褐石品咖啡，褐石小电影，褐石陶艺店 平台 ? 软硬件配备 —— 为洋房做准备 目的：为洋房的特性做铺垫（场地的软硬性，活动主题等） 会所功能开放、班车配合、会所VIP卡制作、户外、高炮、道旗、精神堡垒、指示牌、平面媒体、电台、电视； 售楼处道具：模型（3个）、办公设备（电脑、打印、复印设备）、电话、宽带（无线网络）、导示系统，楼书物料； 市台路改造完毕 平台 ? 种子客户计划 —— 奖励的长效机制 目的：加大种子的数量群体，与介绍达成率的有效性 奖励方式：减免物业管理费用、车位抵用卷等等 突破点：拓展长效机制、发挥持续效应、保持种子的全程热忱度 平台 ? 全民动员—— 拓展长效应 目的：分销渠道精准，寻找精英门店 量化指标+奖励措施 为一个美好年代 金地艺境来了 【 商业街打造】——让你在家门口 便可拥有 艺境新天地 （1）实体咖啡店：体现美式主题风格的咖啡店铺的引入，让咖啡店成为褐石风情延伸的一部分； （2）婚纱摄影店：根据商业街的美式风情的整体定位，将婚纱摄影开设与此，符合客户以及商家的需求； （3）花艺商店：随着首批花园洋房的推出，充分符合其气质的商家首选便是花艺店铺； （4）合作厂商的店铺成列：如，供应商商品展示，也可根据其意愿，进行实体店铺的销售； （5）其他商家的引入：如，软装商店； 跳脱社区商业配套范畴，纳入宝山、纳入北区的商业地标 也是一个值得购买艺境的理由 线 上 线 上 商业街 —— 淘宝店家免费实体店引入， 免费让淘宝店家实体店入住 为商业街整体增添现场活力 为现场带来更多的人群 与项目起到联动效应 商家效应＋买家效应 ＝ 人潮效应 ＝ 关注效应 开盘前营造一条“活”的商业街 【赫本秀】—— 借势赫本，炒作项目，吸引关注，扩大影响 时间：样板房开放后 为期一个月 地点：项目现场 推手：定点媒体炒作 线下：网络跟踪报道 艺境，一个在上海发现赫本的地方 线 上 情景模拟 定制话剧 （项目褐石植入广告） N场话剧+N组客户+媒体效应 = 几十万的关注 时间：2011.7月份12月份 定制话剧，邀约目标客户 将“赫本、褐石”作为植入式广告 联合网络与报纸媒体跟进炒作 老业主准业主的客户关怀 作为“洋房和高层”承上启下的活动，以及年底客户回馈 线 上 B、创新营销之 [线下策略] 目的：通过各类活动举行，迅速积累客户，成功开盘 【北区双城记】—— 与格林世界联动 格林世界 艺境 联手打造北区金地创新营销模式，另，艺境班车可来往于两大案场 因两个项目物业类型不冲突，故同作为金地品牌项目，可做捆绑式销售 金地北区两大标竿楼盘，创新联手营销 线 下 既共享客户资源，又不争夺客户，和谐营销概念 【非比寻常的巡展 】 褐石样板