金地梅陇镇08年下半年营销策略.ppt

本报告是严格必威体育官网网址的。 第三部分：项目下半年总体销售策略 本报告是严格必威体育官网网址的。 梅陇镇下半年剩余货量分析 总量统计： 货量 18栋 17栋 16栋 19栋 套数(套） 172 255 128 460 面积（m2) 16892 24143 13577 38378 均价 1.18万/平米 —— —— 项目3、4期剩余套数1015套，剩余户型涵盖37-135平米1房到4房 梅陇镇下半年剩余货量分析 产品统计： 3期余量 户型 户型面积 套数 1房（精装） 37－45 4 2房（精装） 70－80 80 小3房（精装） 84－89 239 大3房（精装） 109 40 4房（精装） 129－135 92 其他（3、4房毛坯）） 89－135 100 4期 1房（精装） 42－48 69 2房（精装） 73－83 253 小3房（精装） 89 46 大3房（精装） 121－123 69 4房（精装） 125 23 3房与2房市场接受程度高。3期剩余小三房主要是不通透全南向三房以及通透三房中的客厅不带露台单位，而品质最佳的通透且客厅带露台小三房已经基本售罄。 两房单位主要集中在18B低楼层，总价低，是可快速走量单位。 4房以及毛坯房市场接受程度低，需集中力度推售。 梅陇镇下半年营销策略总纲 回顾第一部分大势分析结论： 1、利用7-9月市场相对竞争空白期快速出货，尤其是小户型的出货速度必须加快。 2、利用品质感对自住客户形成较强的吸引力。 3、针对客户观望心态严重需加大促销力度实施逼定。 3期剩余单位根据大小户型、精装/毛坯户型的市场接受程度，分阶段进行集中营销集中诉求，主要通过丰富多变的促销政策制造的人为小阳春和小节点。 4期独立一隅，面临更激烈的市场竞争，应以梅陇镇收官之做的全新、高调形象整合突破，以较低价格形成高性价比的尖刀利器，刺破市场突围竞争。 梅陇镇下半年营销策略总纲 策略1：先易后难，先小后大的推广节奏，快速出货 策略2：通过不断推售新品，人为制造项目热点； 策略3：采取聚焦策略，每阶段通过聚焦不同数量的特定户型来刺激客户购买； 策略4：加大促销优惠力度，不断变化促销优惠措施，缩短客户购买周期； 策略5：提升项目品质展示，改善看楼舒适度，增加项目附加值 *结合目标、竞争、客户以及既有推广分析得出本项目下阶段策略总纲 梅陇镇下半年营销策略分解——推售策略 POINT: 先易后难，集中推小户型，快速出货 聚焦产品 3期2－小3房（精装） 3期大3房、4房（精装） 4期小2房、小3房 尾盘（3期毛坯） 集中推售时间 7月、8月 、9月中 9月下，10月 11月，12月 09年 市场形势 市场接受度高；市场传统淡季；受第五园景台竞争冲击 市场接受度低；市场传统暖季；受万科城尾盘，第五园五期竞争 市场接受度高；市场传统暖季；受万科金域华府竞争冲击 市场接受度低；市场预期不明；受片区更多新增供应竞争 竞争策略 延续“国际精装品质，大社区全能小户型”的诉求，多变促销，针对首次置业推广 调整广告诉求，精装、高层、通途大户。促销力度较大，正对二次以上置业推广 全新形象与广告诉求，启动高密度推广，价格王道 多种推广、放盘渠道，销售激励，尾盘促销 目标速度 每周约12套，合计约120套 每周约10套，合计约60套 开盘率30％130套，12月60套 —— 梅陇镇下半年营销策略分解——推广策略 POINT:关于形象的思考 时期：7月初-9月中 推广主题建议： 落实到产品，结合阶段活动主题，针对小3房强势推广 时期：9月中-10月 推广主题建议：大户型全面推广。大宅大户，大镇标杆，铂金4房热销中 时期：10月中-11月 推广主题建议：4期热启动。 梅陇镇下半年营销策略分解——推广策略 POINT:广告变脸，虚实结合，直击要点 户外：创意取胜，实现销售与品牌曝光、提升功能 报纸广告：以文字广告为主，版面活跃大方，深入阐析项目片区、大社区、精装修、90平米以下全功能精髓 短信：产品竞争卖点＋“利诱”，凭短信有礼，凭短信申请认购优惠直接有效提高进线及上门 梅陇镇下半年营销策略分解——推广策略 POINT:保持主媒投放曝光率，维持大品牌号召力 户外：每月根据活动主题与新货推售节点更换画面 报纸：南都、特报直接投放，晚报、晶报、商报结合媒体促销方案与活动方案投放 网络：根据新货推售节点投放硬广，每周以营销活动报道保持主页图片新闻曝光。 电视：根据奥运、秋交会等节点媒体促销方案投放 梅陇镇下半年营销策略分解——推广策略 POINT:坐销变直销，空投变巷战，设立外展场，主动寻找目标客