金隆大厦营销策略竞标提案.ppt

销售策略—销售进度 进度预测 裙楼部分： 第一个月：预备推广期 第二个月：预备推广期 第三个月：25% 第四个月：25% 第五个月：20% 第六个月：10% 合计销售为80% 写字楼部分： 第一个月：15% 第二个月：20% 第三个月：25% 第四个月：20% 第五个月：10% 第六个月：10% 合计销售为100% 销售策略—营销渠道的建议及其管理 A．集中销售 通过对准客户购买心理的影响，在短期内达到大量成交的效果，并命使项目产生震撼力扩大影响效应。 1．集中销售必须在足够客户储备的前提下实施，对本项目仅适用于首次推出使用。 2．集中销售是对有意向买家按先后次序发筹号，并以贰仟元人民币作押金，于规定时间日期内，按其筹号的先后次序统一认购。挑选到单位的贰仟元押金转为定金，否则无息退还。 销售策略—营销渠道的建议及其管理 B、业主推广 借势发掘潜在客户扩大宣传效果，主要在首推后第二阶段开始实施。其形式是金隆大厦的准业主，每位业主可拥有一张主卡和五张副卡，业主持主卡，将五张副卡分别推荐给有意向购买金隆大厦的朋友、同行、同乡等。持副卡购买者可获优惠，但每次限用一张，业主同等获有优惠（例如减免一季度至半年的管理费），每位业主五张副卡用完即止，新的业主拥有同等权利。 销售策略—推广阶段性分期的组合策略 A、销控计划 本项目分为五个阶段推广销售，预热期为20天，开盘期为15天，强销期为60天，促进期为60天，尾盘期为25天。 B、去化组合 主楼部分第一阶段先推出9层，包括：5、6、7、12、13、14、21、22、23层，其中6、13、22层为整层或灵活销售，其余切割成小面积销售。 第二阶段销售根据第一阶段实际情况而做调整。 销售策略—网上销售时期的应对策略 1、分批申报预售许可证—结合施工进度和推广策略，分批申报预售许可证，推广多少，申报多少。 2、价格销控—利用价格调控原则，对销控房源进行控制，但此种策略须注意不得在网上公布参考价格，以避免类似“紫罗兰”事件。 3、针对内部认购客户采用事先发号形式，凭号先后入场。 4、针对网上预售系统，先采用自拟认购书大定，网上直接签约。 销售策略—销售具体执行 进入正式销售阶段，我司将派出包括对写字楼销售有丰富经验的营销总监(驻场天数不低于40%)、项目策划总监(驻场天数不低于50%)、案场经理在内约十二人驻场独家代理销售本项目（强销期会突击增加人员）。 销售策略—价格策略 裙楼部分 一层、23000元/M 2 二层、16000元/M 2 三层、14000元/M 2 四层、18000元/M 2 均价：17750元/M 2 主楼部分 19—24层均价 15500元/平方米 12—18层均价 14500元/平方米 5—11层均价 13500元/平方米 均价：14500元/M 2 销售策略—价格策略（阶段性） 价格策略—“低开高走，差别定价”并举 价格通过低开高走，吸纳首批买家，然后逐步上调，使楼盘升温、增值。同时，对不同位置，不同户型，不同面积的单位，进行不同的差别定价。通过价格杠杆，引导购买意向，达到均衡出货。 第五章：商务标 商务条件—项目销售保障方案 我方建议我司提供人民币100万元作为本项目写字楼部分的保证金，签约时一次性支付，在我方完成写字楼销售金额的50%时，甲方返还保证金的30%，当我方完成写字楼销售金额的70%时，甲方返还达到保证金的60%，当我方完成写字楼销售金额的90%时，甲方返还达到保证金的90%，剩余10%待写字楼销售实现100%销售时全部返还我方 商务条件—项目销售保障方案 关于裙楼部分，我司决定不压保证金，但为了体现我方的合作诚意，在实现裙楼销售50%之前，我方不提取任何佣金，实现裙楼销售50-70%时，我司提取应得佣金的60%，当裙楼实现70-80%销售时，我方提取应得佣金的80%，裙楼实现80%以上销售时，我方按应提佣金的100%收取。 商务条件—关于广告费用的建议 我司为充分体现合作诚意，愿意承担金隆大厦项目的广告费用（报纸、杂志、电视），我司将负责本项目从开盘到销售结束的全部广告媒介费用。 商务条件—项目预期平均价格 裙楼 首层23000元/平方米 二层16000元/平方米 三层14000元/平方米 四层18000元/平方米 均价为17750元/平方米 主楼 19—24层均价 15500元/平方米 12—18层均价 14500元/平方米 5—11层均价 13500元/平方米 商务条件—项目推盘策略 首批入市的推盘价格总均价为16000元/平方米 以该价格为