销售型商业案例研究.ppt

租售物业 商业的租售比例 宝龙商业 商业自持经营：50%-70% 商业销售：30%-50%（步行街、商铺、非核心商业） 租售物业 酒店 购物中心 公寓 住宅 商业街 持有物业 销售物业 商业租售比例约为7：3 物业开发顺序 住宅销售 商业销售 商业开业 前期资金压力小 资金支出高峰期，销售商业平衡现金流 资待项目成熟，人气聚集，商业开始运营 宝龙商业 通过住宅和部分商业的销售平衡现金流，实现商业的持续运营 盈利模式 借鉴了万达城市综合体的住宅物业销售，平衡现金流减轻资金压力，核心在于“通过现金流滚资产” 销售平衡现金流，商业销售部分利润高 销售回款超过或者接近总投资 “现金流滚资产”模式 开发利润高 资产收益 租金收益 开发利润补贴后期商业经营弥补商业孵化期长、租金低不足 销售住宅，获取开发持续资金 初期资金压力小 建设中后期资金支出高峰期 宝龙商业 招商策略 招商先行，规划在后； 大户先行，散户跟进。 宝龙商业 宝龙城市广场招商时间计划表：商业项目孵化期规划为3年左右 项目开工 项目完工 开业 开工年后数 主力租户 中等规模零售租户（1000㎡到10000㎡） 小零售业主（小于1000㎡） 目标出租率 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 预出租阶段 预出租阶段 预出租阶段 80% 90% 销售策略 售后包租模式 宝龙商业 租金为总房价的6% 第1-2年 租金为总房价的8% 租金为总房价的7% 第3-4年 第5年 前5年累计租金达总房价的34%一般采取直接从房价中扣除 宝龙与龙湖天街商业比较 城市等级 产品组合 租售物业 物业开发顺序 盈利模式 招商策略 销售策略 龙湖天街 一二线城市 以商业为主，涵盖住宅、公寓、酒店、写字楼物业 自持物业与销售物业的比例约为3:7 ，商业街及散铺销售 先是住宅和公寓，继而是商业和写字楼 “以售养租”，即通过项目销售部分的销售还款平衡投资现金流和商业持有部分的低租金 招商前置，通过低租金对主力店进行招商，进而吸引中小商户 售后返租，实行售后服务模式 宝龙城市广场 三四线城市 购物中心+住宅+公寓 商业销售：30%-50%（步行街、商铺、非核心商业） 先是住宅和公寓，继而是商业 住宅物业销售，平衡现金流减轻资金压力，核心在于“通过现金流滚资产” 招商先行，规划在后； 大户先行，散户跟进。 售后包租模式 重庆龙湖西城天街 运营模式 一、统一规划 二、统一招商 三、统一管理 推广的统一性在于整合品牌资源、提高商户互动、创新推广渠道，用管理细节赢得商家的一致赞誉。 四、统一推广 “四个统一”的运营模式，将龙湖天街规划、招商、管理、推广的步调调整到同一频率，将整合营销的效力最大化。 重庆龙湖西城天街 招商策略 2006.11西城A座推出 2006.12西城B座推出 2007.4商业部分招商 2007.6推出写字楼 2011.3商业开业 一、招商前置，待项目成熟及人气聚集时，商业开业，确保商业顺利的运营 首先对UME、星巴克等主力店进行招商，后又引进大食代、懋世通服装等在内的7家品牌次主力店。 二、招商顺序：主力店先行，继而次主力店、品牌主力店、商铺散户。 招商前置，大户先行，散户次之 2008.3商业销售 重庆龙湖西城天街 案例总结 商业定位 区域型购物中心，主要服务项目所在区域。 建筑设计 将地方文化与现代时尚相结合，注重建筑内部的采光性和舒适性。 业态布局 运营模式 业态规划多元化，以主力店、零售和餐饮为主。 租售结合，比例为5：5。 招商策略 招商前置，大户先行，散户跟进。 目 录 销售型商业案例研究 蚌埠宝龙城市广场 重庆龙湖西城天街 业态布局 运营模式 招商策略 建筑设计 销售策略 宝龙和龙湖天街商业模式总结 商业定位 蚌埠宝龙城市广场 城市新区，商业综合体：蚌埠宝龙城市广场位于安徽省蚌埠市新城综合开发区淮河文化广场南向、蚌埠市城市几何中心。 蚌埠宝龙城市广场 一期：130,935平方米的公寓单位、52,049平方米的商店及零售店，12,559平方米的停车位。 二期：220,255平方米的大型多业态综合性商业地产项目及总建筑面积75,411平方米的停车位 购物中心规划正对城市广场，商业展示面及形象较好，对人流的吸引力强。 城市广场 总建筑面积49万㎡，集购物、娱乐、文化、餐饮、休闲、国际社区、酒店式公寓等于一体 蚌埠宝龙城市广场 商业定位 满足皖北地区广大市民购物、休闲、美食、娱乐、文化等消费需求。 超区域型国际时尚消费体验中心 蚌埠宝龙城市广场 商业定位 主要针对蚌埠市区及和周边市县100 公里—200 公里经常性消费人群及蚌埠旅游业消费人群。 蚌埠宝龙城市广场 建筑设计 蚌埠宝龙城市广场—正对城市广场的弧形购物中心,设计现代、新颖，具有地标性 蚌埠宝