04年北京二手公寓市场分析报告及2005年市场预测(DOC7).doc

04年北京二手公寓市场分析报告及2005年市场预测 一、2004年北京二手公寓市场的成交量分析 　　随着北京二手房市场不断扩大、开放，以及消费者置业需求和消费能力的分化，北京市二手房市场开始走向细分，房源也开始呈现出多样化的特点，二手公寓异军突起。据“链家”统计资料分析，2004年北京市的二手公寓成交量达到3200套左右，相比2003年的1000套增加了2200套左右，增长幅度达到220%。其中二手公寓在二手房的成交占比也由去年的5%上升到今年的8%。之所以2004年北京二手公寓交易量明显增加，呈现供需两旺的态势，“链家”市场专业人士认为：主要是由于外籍人士购房政策松动，房源增多，直接带动了今年北京二手公寓交易量的大幅增长；同时，新一轮置业升级周期到来以及性价比良好也是二手公寓交易攀升的主要原因；另外，以往由于二手公寓因宣传力度小以及转按揭等问题限制了成交量，如今，二手公寓因其突出优势和转按揭操作的落地而被更多购房者所接受。二、2004年北京二手公寓的价格分析 　　（一）2004年北京二手公寓成交价格分析 　　据“链家”统计资料分析，2004年北京二手公寓的成交均价为6500元/平米，较2003年的成交价格上涨了5%。“链家”市场人士认为，这是由于北京市的二手公寓一般都为当年品质较高的“名盘”，具备环境、地理位置、设计等优势，同时随着土地政策的限制，中心城区的公寓就显得更为难能可贵，这直接带动了中心城区二手公寓的成交，从而使得二手公寓的价格有所上升。另外，与一手相比二手公寓物超所值的特点也由此体现，从而使得二手公寓逐渐成为部分房产投资人士的新宠。一般的二手房是按照所在城区来划分价格的，但二手公寓则不同，就算两个相邻的小区，其二手公寓价格也可能有所不同。二手公寓的价格受所在小区的配套设施、社区成熟度及物业管理水平的影响；当然，最终成交的价格还要看业主的心理需求。总体来说，2004年北京市各热点区域内的二手公寓价格大体如下，CBD地区：7000元至10000元／平方米左右；中关村：6000元至8000元／平方米左右；亚运村：5000至10000元／平方米左右；望京地区：4300至6500元／平方米左右。 　　（二）2004年北京二手公寓租金分析 　　据“链家”统计资料分析，2004年北京市二手公寓的租金价格呈现逐月下降的态势，特别是CBD区域的租金下降幅度明显。与其他区域相比，CBD区域的住宅几乎全部为公寓项目，因此，该区域公寓市场的变化基本上可以反映CBD区域整个住宅市场的变化。目前，较之几年前已出现的变化，除了售价大幅上扬之外，另一显著的特点就是租金持续走低。据“链家”统计资料分析显示，今年CBD公寓项目的租金与去年相比，下降幅度在每套100元至300元之间。以蓝堡国际公寓70平方米一居室为例，租金从每月6500元降到6200元，降幅达到4％。实际上，自2000年以来，CBD区域高档公寓的租金尽管一直保持在北京市的最高水平，但其整体租金水平正在逐年递减，投资回报率普遍下降。“链家”市场人士分析认为，供求关系的不断变化是导致这一现象的根本原因。近几年来，一方面CBD区域加大了高档公寓的投放量，另一方面需求量却在减少。比如，由于跨国公司驻华机构加速了人才本土化，并且降低了外国雇员住房补贴，导致这部分人群对CBD区域高档公寓的需求也随之下降，从而使得二手公寓的租金将会进一步下调。 　　三、2004年北京二手公寓投资回报分析 　　二手公寓相较于普通民宅，它面向的租售人群多是一些薪资高的白领、海归人士、大企业的中高层管理人员及其部分经商成功人士。虽然二手公寓的承租人群不如普通民宅那样普及，但是它拥有租赁人群稳定且租金收益高的特点。二手公寓的租赁价格为5000元-10000元以上不等，租金的高低主要除了取决于房屋面积及物业所在的地段优势外，还与物业自身的配套、装修、物业管理、小区环境等息息相关，二手公寓的投资回报率一般在5%-7%左右，由于其租价较高且租赁人群特定，所以易受经济大环境的影响，但其所具备的地段优势使得二手公寓的未来升值空间大。对于短期想通过转手再出售获取收益的二手公寓投资者来说，需要充分了解其不同区域买卖市场状况。虽然二手公寓市场繁荣并有其自身的优势，但投资者也应该看到，北京目前整个公寓市场的建设速度要远远快于同阶段写字楼的建设速度。而与公寓市场息息相关的写字楼、商圈的扩大、发展和成熟需要较长的一段时间，所以若想通过转手获取高额收益需要一个中长期的过程。 四、2004年北京二手公寓的热点区域和户型分析 　　位置是投资二手公寓的关键，其热点区域所呈现的市场共性为：外企、高收入企业较多，白领及外国暂住人口集中的区域。所以，以中关村、CBD核心区域、金融街、燕莎商圈、朝阳公园、亚运村和望京等区域的二手公寓投资