06年南京别墅市场分析.doc

更多企业学院： 《中小企业管理全能版》 183套讲座+89700份资料 《总经理、高层管理》 49套讲座+16388份资料 《中层管理学院》 46套讲座+6020份资料? 《国学智慧、易经》 46套讲座 《人力资源学院》 56套讲座+27123份资料 《各阶段员工培训学院》 77套讲座+ 324份资料 《员工管理企业学院》 67套讲座+ 8720份资料 《工厂生产管理学院》 52套讲座+ 13920份资料 《财务管理学院》 53套讲座+ 17945份资料? 《销售经理学院》 56套讲座+ 14350份资料 《销售人员培训学院》 72套讲座+ 4879份资料 南京别墅市场资讯 南京网尚咨询顾问有限公司 二00七年一月 一、别墅市场分析 1、南京别墅市场综述 今年以来，经济型别墅大量涌入别墅市场，带动了别墅市场的中低端需求，大大增加了别墅市场的整体供给，同时有效刺激了需求。具体表现在以下几个方面： ( 产品走向多样化 以前的别墅产品就是豪宅的代名词，产品比较单一，现在别墅的产品种类从最高端的顶极独栋豪宅，到中档的双拼及经济型的联排、叠加、叠拼的TOWNHOUSE等，产品的层次更多，产品类型更加丰富，别墅市场走向多元化、成熟的产品开发。就市场的整体情况看档次上多层次供应，去化上中低档市场更为活跃；从分布上看，区域划分更为明朗，主要分为市内别墅、近郊别墅、远郊别墅。 部分近郊、远郊别墅在价格定位上与室内高档住宅总价处于相同档次上，这使得一部分想住别墅，却难以承受高档别墅价格的购房者的需求获得有效释放，于是经济型别墅应运而生，它使得原先的“金字塔”型消费结构得到了变更，扩大了别墅市场容积量，整个中上层消费群都被吸纳成为购买群。 ( 功能走向多样化 以前的别墅主要是为了满足住的功能，现在则不仅用于居住，还是休闲、娱乐、社交的重要场所。尤其是随着第二居所的兴起，别墅的休闲功能更为突出。 ( 别墅的地理区域不断扩张，新老板块差异开始形成 以前的别墅领地主要集中在江宁，但现在的别墅板块已经四面开花，像正在升温的东郊板块、江北老山周边及句容、溧水、高淳等远郊已成为开发商们青睐的区域。 ( 消费群体正在发生变化 南京的消费者在别墅消费上经历了三个阶段：起步阶段以外销为主，如帝豪别墅等；第二阶段，别墅购买者以市场经济催生的首批富裕人士为主，这一群体除了海归人士，主要是在第一轮商品房购买潮中消费高端商品房的买家和投资客；第三阶段是随着经济发展催生的大量中产阶层，其中自住型客户的比例较高，主要的客户群年龄大约在35岁到50岁之间。增长比较快的是35岁到40岁之间的客户。 部分产品仍保持别墅的高档性，其定位于整个金字塔型社会的上层人群，但由于经济类型的变更，其已不再仅仅局限与某一阶层，而是社会多类别，从最初的外企高级人员、私营企业主发展成为包括金融业、IT业、商贸业的多阶层顶尖一族。 而且随着南京经济的发展，本地富人一族数量的不断扩大，以及随着外向型经济的不断扩容，外地高收入群的涌入，使得别墅群的购买力极大增强，这种别墅的潜在消费群将成为推动别墅市场发展的一大要素。 南京别墅市场问题分析 在别墅市场供需两旺的局势下，别墅市场正在悄然发生变化，市场结构、产品特征、消费心理以及消费群体特征已经改变。与此同时，别墅市场的问题也在日益暴露。 ( 由于别墅市场的潜在供应量较大，区域市场竞争严重，特别是将军路沿线，潜在供应量巨大，同时同质化竞争严重，各开发商尽量错开上市时机，甚至进行产品转型。 ( 市场供应结构不够合理。中高档别墅的比例过高，达到了40%以上。而今年以来，价格在100万左右的经济型别墅最受市场欢迎。户型偏大、总价偏高的别墅相对滞销。 ( 别墅品质名不副实。别墅最为稀缺的元素是自然景观——山和水与原生态绿化，而有些项目自称水景别墅，只是小型人工水景，而号称的高绿化率，就是种一些草坪，移植一些树木，名不副实。 随着经济型别墅市场保有量不断扩大，别墅本身的纯粹性、高端性将会发生异化。精品创新型别墅在房产市场引领时尚是必然之势，其自然环境、建筑规划、品质内涵的纯粹性无可替代，其渗透的生活理念、居住品位、文化内涵、建筑精神将不仅仅是建筑的发展，更是社会与经济发展、中产阶层群体壮大的侧面反映。经济型别墅大受市场欢迎，将动摇别墅的价值体系，形成有中国特色的别墅市场格局。? 2、南京别墅市场需求状况 2.1 物业类型供需比例状况 注：根据市场房地产销售面积供需统计 别墅作为房地产市场中的特殊的产品，在市场中的所占量的主要集中在江宁地区，目前别墅市场的暂时供需基本平衡，在于市场没有大规模集中放量。 2.2 别墅物业需求特征 根据我们