06.北京鼎能置业南中轴路商业项目市场研究－商业街 (NXPowerLite).ppt

建外SOHO商业步行街前景分析 前景： 虽然它的出售、出租率比较高，但商业街的经营主题不突出，发展前景不太乐观。 该项目突破口： 1、统一定位、统一经营； 2、明确经营主题。 本项目参照性分析 结合建外SOHO商业步行街的优缺点，本项目应注意以下几点： 1.借鉴该项目，本项目应统一定位； 2.建外SOHO商业步行街项目最值得借鉴的是其商铺营销节奏的良 好把握； 3.该项目的开发规模也会成为本项目谨慎思考的参照系。 * 本项目参照性分析 结合三里屯酒吧街的优缺点，本项目应注意以下几点： 1.注重对酒文化的发掘，使其适应未来酒吧街发展的趋势； 2.本项目短期缺乏足够的酒吧街市场基础，除非挖掘出文化亮点， 否则缺乏发展空间； 3.该项目的市场基础和本项目决然不同，可以借鉴理念，但要深入 考虑市场适应性； 4.注重个性化酒吧经营风格。 4、后海酒吧街 关于后海酒吧街 区位：北京市什刹海； 定位：特色文化酒吧专业街； 地位：目前北京著名的两大酒吧街之一； 规模：现有酒吧80多家； 酒吧业态组合：音乐吧 、演艺吧、风格吧、收藏吧等； 经营状况：通过2年多时间的经营打造，现处于稳定发展阶段； 经营理念：以自然景色为依托，经营各色酒吧； 商业环境：景色迷人，酒不醉人，人自醉； 硬环境：门前停车位充足，餐厅环境良好； 酒吧档次：各档次皆有； 人气：当前北京地区唯一的以景观为依托的酒吧消费场所； 租金：约8—15元/平方米/天； 后海酒吧街优劣势分析 ? ? 优势 1、具有区位优势，依靠后海的自然风景，营造出老北京文化气息； 2、环绕后海，经营较为集中； 3、酒吧街的商业规模较为合理； 4、特色经营，风格各异，是其成功的重要因素之一； 5、酒吧街充分融合文化元素，形成了北京特色风情的酒吧文化。 劣势 1、酒吧的服务水平仍需提高； 2、酒吧街内车流与人流的汇集，造成拥堵现象，破坏酒吧气氛。 后海酒吧街前景分析 前景： 后海酒吧街正处于稳定发展阶段，其依靠迷人的景致，注重酒文化元素的发掘，未来前景一片大好。 该项目突破口： 对“酒文化”的发掘及延伸 本项目参照性分析 结合后海酒吧街的优缺点，本项目应注意以下几点： 1.该项目市场环境对其成熟、成功有重要价值，本项目似乎 近期并不具备这样的条件； 2.后海酒吧街对于本项目更具有参照性； 3.关注后海酒吧特定消费市场的细分，有助于酒吧街的准确 定位。 5、大都市街 关于大都市街 开发商：北京广崇房地产综合开发公司； 区位：北京市崇文区广安大街； 定位：集商业、购物、娱乐、文化、餐饮、休闲为一体的城市中心步行街； 地位：亚洲最长的双向内藏式步行街； 规模：总面积29.2万平方米，其中地上23万平方米，地下6万平方米； 业态组合：专业市场、餐饮、娱乐； 经营状况：只有部分商户营业，经营状况不是很好； 经营理念：强力打造北京第二条“王府井”商业步行街 ，集多种专业市场于一身，广而博； 商业环境：外表打造成商业步行街，但不具备商业步行街的特征； 硬环境：室外停车位充足； 人气：刚刚营业不久，人气指数很低； 平均租金：整栋出租均价2.8-3.8/天/平方米； 大都市街优劣势分析 ? ? 优势 1、地段好，地理位置佳； 2、公共交通便利，可分别与二、三、四环路相连； 3、大都市是拥有产权的商业商务经营用房，价格低廉。 劣势 1、商业街中央的道路过宽，南北引流难度较大，其实质上不具备商业街的特征； 2、对消费市场的细分深度不够，导致对消费人群定位不清，因此多次定位多次失败； 3、大都市街并不是真正意义上的商业步行街，而是按照步行街的方式去做，形似而神不似； 4、大都市街的商业规模过大，纯属政府意愿，没有从消费市场需求考虑，导致投资风险和 操作难度系数增大，这是不可避免的结果； 5、在后期招商过程中，没有成功引入聚合人气的主力商家； 6、专业市场定位方向过于分散，在实际经营及管理上，难度很大，不易运营成功。 大都市街业态分析 业态组合：美容美发产品专用店、小商品交易市场、鞋城、 汽车专业店、酒店用品专业店等； 商户分析： 1、嘉和美博城，面积约1万平方米左右，主要服务于南城和北京各区县专业美容美发店的批发和零售，其作用主要吸引专业经营者，尚未对大众消费人群产生聚合作用； 2、世纪天鼎商品交易市场，面积约1.8万平方米，商品档次较低，价格低廉，主要服务于南城低档次消费人群；其档次定位严重影响了大都市街整体定位想象，因此导致大都市商业定位混乱，没有统一经营档次及经营风格； 大都市街前景分析 前景： 定位始终没有统一，也无法统一，经营风险过大，商户难以进驻，商业氛围