09.北京鼎能置业南中轴路商业项目市场研究－主力商家深访.ppt

管理方法及理念 丰联着重去做的是店中店的管理；对于丰联来讲，消费者是第二用户，商户才是第一用户。 丰联的管理有一套非常完整的方案，是科学化和现代化的，比如说，丰联会侧重于软硬件的开发，会对商户有一个系统的数据化管理。 丰联对商户进行定期的培训，包括规章制度的培训，和一些类似于时尚、色彩方面的培训。 丰联统一把“丰联”做为一个品牌，开展各种活动，帮助商户聚集人气。 丰联的管理是比较人性化的，例如，在非典期间丰联给商户减租金。 商业组合方式及卖场面积 丰联只在商户进驻时对其有所选择。丰联的定位不是高档，所选择的是一些中高档层次的品牌。 3万平方米 1,6000平方米 整个商业面积 可出租面积 不同商业模式的比较 不同商业模式的比较： 现金流会大一些 产品的销量也比较大 很多商场都会有一个末位淘汰制，竞争比较激烈 丰联 单独的百货商场 丰联作为商户本身，可能总的营业额不如商场的多，但是作为单件商品的利润要大一些，而且有很多商户会把他的旗舰店开在这里，商户要达到的是一种宣传的作用。 选城市考虑因素 经济比较发达的城市 省会以上的城市 选择开店城市考虑因素： 在城市内选址考虑因素 在城市内选址考虑因素： 应该是周围商业环境比较成熟 其中周边商圈人口的文化知识水平、经济水平 都应该是不错的。 消费水平 地址的交通便利程度 停车位是否充足 当地政府是否有 倾向性政策 最重要因素 未来2至4年的发展计划 未来2至4年的发展计划 没有，基本上没有 丰联今后的发展方向为输出管理：“某个大型的商厦或者 购物中心，可以聘请丰联做店中店物业管理。通过几年成功管理 经验的积累，丰联在这方面具有专长。” 对南城商业环境的评价 对南城商业环境的评价 目前不适合高端市场。 如果类似项目有店中店管理的需求， 丰联会在市场考察的基础上予以考虑。 赛特 赛特集团背景介绍 赛特目前在北京的业务由三个实体组成，业务类型包括：百货、写字楼及饭店。 百货的营运比较令人满意，每年销售额将近十个亿。 写字楼 百货 饭店 赛特购物中心 赛特大厦（20多层）、赛特广场（10几层） 赛特饭店、赛特俱乐部 赛特集团背景介绍 赛特集团在其他城市的业务主要为投资管理：输出管理、品牌输出、人员输出及管理技术输出。 外地业务所在地 济南 昆明 兰州 福州 合肥 新疆 淄博 烟台 等十几个城市 成都 百货加超市的优势 百货加超市的模式的优势： 能够更好地吸引客流 满足补充消费的需求 如果在面积充裕的情况下，百货加超市的模式还是非常好的，但是如果面积不够大，再加超市的话，成本就比较高了，因为超市的利润比百货利润低。 选城市考虑因素 省会城市 选择城市因素 商圈：高档百货必须在城市主要商业区域 目前，赛特公司考虑的主营业务为：输出管理（高档百货业） 交通便利 有足够停车场 城市消费容量 当地类似规模、形式的商场的经营业绩 城市内考虑因素 选址内部操作流程 选址内部操作流程 市场调查：开发部 如果适合，与合作者进行谈判 签订合同 未来2至4年的发展计划 未来2至4年的发展计划 未来1至2年内没有具体计划 是否会考虑对大型综合购物中心进行管理输出及考虑因素 是否会考虑对大型综合购物中心进行管理输出： 泛泛不好说。应该有可能，但是要看购物中心的： 位置 发展前景 对南城商业环境的评价 对南城商业环境的评价 有发展潜力 “未来南城商业不错，发展也很快。” “要在南城开大超市，生意应该不会太差，且不用考虑太多供应商方面的情况。” 百货店则有所不同： 百货店的消费基本上在生活消费之上，要看这类消费群的消费能力。 还需要考虑当地高档品牌供应商的供货能力，是否能够保证一定的产品类别及型号。 但感觉当地高档品牌供应商不是太多。（“只是感觉，不确定，没有调研。”） 对本项目的评估维度 对本项目的建议 高档百货要少一些，主要是中高档。 如果类似的项目在当地是第一家，还是有前途的。 大型超市、餐饮娱乐招商风险都不是很大； 但是百货店的招商比较难，因为风险比较大。 是否会考虑进入本项目 是否会考虑进入本项目 目前不会考虑进入北京别的项目 对本项目的评估维度 对本项目的建议 选好主力店，对主力店要有优惠政策。（成功案例：天津 万达广场）；只有主力店做好，整体才有优势。 应该以租赁为主，不要很快都销售出去，因为有危险， 开发商根本没有办法控制它的经营。 考虑进入本项目的条件 考虑进入本项目的条件 毛坯还是做好装修 是否空调消防到位 有多少免费停车位 配套比较完善的情况下，每平方米在1元/平方米/天以下。 对于招主力店入驻来说，最好有几年免租的优惠。 物业状况 租金