10-15_合肥营销策划报告ok.doc

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10-15_合肥营销策划报告ok

明佳·时代公馆营销策划报告 目 录 前 言 本案推导结构 合肥房地产市场总述 宏观市场“涨”声一片 区域市场 消费者分析 项目定位及分析 项目状况 项目SWOT分析 项目定位 项目形象塑造 客户人群定位 产品建议规划 营销推广 行销策划 价格对策 促销手段 广告宣传 项目整合推广策略 项目推广宣传之卖点 推广思路 文案风格 本案推导结构: 引言 我们认为: Ⅰ 在激烈竞争的2004年合肥地产界 跳出房地产思考房地产及其广告推广 才是突破平庸、赢取竞争的解决之道 Ⅱ 这个时代的游戏规则:不创新,则没落 创新不仅指功能、环境等楼盘基本面的创新 更特指——地产广告定位及观念的创新! Ⅲ 我们的职责是:通过形象整合 使明佳·时代公馆 走上一条可持续发展的 品牌之路 我们期望我们的工作能给“明佳·时代公馆” 的品牌建设和销售带来全新的感触。 所以,我们必须从社会、时代、人文、产品等角度来探索“明佳·时代公馆”项目与“人”本身的内在价值联系,从而找到项目的核心,形成一条主线,推动项目/地产品牌的可持续发展。 第一 合肥房地产市场总述 宏观市场: 2003年合肥房地产市场“涨”声一片,主要表现在以下几个方面: 房产投资涨:2003年前三个季度房地产开发投资额55.51亿元,比2002年同期增加18.30%。从曲线可以看出,合肥房地产市场投资保持持续高速增长强劲态势。 房产开发涨:2003年1—9月完成开发投资施工面积819.05万平方米,住宅开发面积632.98万平方米,同比分别增加71.25% 、64.59%; 施工面积新开工面积384.09万平方米,住宅面积304.8平方米,同比分别增长79.27%、73.31%; 竣工面积164.28万平方米,住宅面积121.75万平方米,同比分别增加72.29%、56.5%; 房产销售涨:2003年1—9月商品房预售面积139.64万平方米,其中住宅112.46万平方米,同比分别增长62.73% 、45.66%; 销售额涨:2003年1—9月商品房销售额27。29亿元,其中住宅21.15亿元,同比分别增长70.01%、62.58 %; 销售价格涨:2003年1月合肥商品住宅均价在2250元/平方米左右,其中小高层均价达到2387元/平方米,到6月小高层均价达到2698元/平方米,比多层价格高33%,增长势头显著。今年住宅均价在3200元/平方米左右,月增幅60元/平方米以上; 分析: 宏观经济持续走好带动了合肥房地产市场的迅速发展,政府大幅度加快城市改造建设的步伐,激 活合肥地产市场,通过阶段性的财政投入和城市新规划的大量出台,以及鼓励外商、外地项目及投资资金的进入,极大增强了发展商投资房地产业的信心,合肥房地产市场进入新一轮发展周期。 合肥进入中等发达地区,消费能力有较大提高,市民购房热情空前高涨,排队购房现象时有发生。 投资性购房成为合肥房地产市场一道亮丽的风景线。 供需市场发生结构性变化,出现供小于求的良性格局。同时,随着供求关系的变化,物业品质的提升,上海房地产市场价格一路上扬。 结论: 区域市场 包河区概况 包河区地理位置 位于合肥市中心以南,东邻南淝河,南濒巢湖,西至金寨南路,北界环城路,总面积230.7平方公里(其中巢湖水域面积41.3平方公里)。辖常青、骆岗、义兴、义城4个镇和大圩1个乡,芜湖路、宁国路、巢湖路3个街道,共58个行政村,32个社居委,2个居委会。全区总人口33.44万,其中农业人口11.39万,非农业人口22.05万。包河区具有独特的区位优势。襟三河而带一湖---包河、十五里河、南淝河川流其间,区南紧临全国五大淡水湖之一的巢湖,区西紧临国家级合肥经济技术开发区,湖光山色似仙境,碧水蓝天最怡人。包河区处于城市上风口,是发展房地产、观光旅游等服务业的最佳选择。未来合肥大步向南趋向巢湖发展,包河区必将处于前沿阵地、核心区域。包河区具有便捷的立体交通优势。合肥骆岗国际机场座落区内,南淝河黄金水道通江达湖,312国道、合安高速、市区一环、二环等高等级道路相互交织,包河大道、淝河路、飞龙路、骆兴路等区内干道正加紧建设,形成网络。包河区具有浓郁的科教文化优势。区内座落有包公祠、包公墓等一批名胜古迹,汇聚有中国科技大学、合肥工业大学等蜚声国际的高等学府,分布了省广播电视中心、省图书馆、省黄梅戏剧院、省体育馆等众多重要文体机构。   包河区具有一流的招商引资载体优势。辖区内有美菱集团、国风塑业、江汽集团、安凯集团、皖能集团等5家上市公司,驻肥的中央和省直属企

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