2003年成都红瓦寺项目营销报告.doc

2003年成都目　　录前言项目环境——交通项目环境——商圈项目环境——配套市场供需项目潜在竞品全国其他知名小户型楼盘借鉴项目问题点/机会点顾客族群定位（初步）项目规划建议项目营销建议附件：成都市小户型市场前　言　2003年的成都楼市，可谓硝烟弥漫，各路英雄粉墨登场。在激烈竞争的市场中，或威猛一刀，或温柔一剑，或刚烈一枪，或迅捷一刺，一幕幕地产大戏激情上演，有喜剧，亦有悲剧，由地产大片，亦有地产短剧。小户型——以其短平快的操作手法、个性化的消费理念迅速在江湖上打响了名头。亿发公司借市场之大势，屯地扎寨，在四川大学、音乐学院、磨子桥IT商圈三者之间架构起的时尚前沿、市场要冲地带筹建项目，实为顺市场而为的英明之举。市场不相信眼泪，成功的欢乐只赠与那些条分缕析深耕细作、把握市场脉搏、倾听市场心跳的企业，那些企业中分工协作脑力激荡、谋篇战略资源、布局发展蓝图的团队和个人。于是，亿发公司开始将蛰伏已久的潜能发散，开始将业务细分，开始寻求多赢的市场格局。置信商业旅业地产公司进入了亿发红瓦寺项目的视野。作为代表置信进行品牌输出的唯一一家企业，商旅地产以置信文化为灵魂，整合置信多年地产操盘经验与资源，运用全新的可操作性的市场理念、技术规划和营销战略，精准把握市场脉搏，为客户提供全程营销咨询顾问服务。从自己搞开发，到为开发商提供全程咨询服务，我们深知市场的艰辛、消费者的动向、开发商的苦衷、对地产全局把握的难度，我们愿意为项目提供一套有效的系统的解决方案。鉴于我们严谨细致的置信工作态度以及市场的复杂性，现为贵公司提供第一期简报，主要包括对市场的初探、项目的问题点/机会点、初步的名称建议、定位建议以及营销建议。项目环境——交通l 位置本项目位于一环路南一段，紧邻川音艺术大厦，正对红瓦寺街西临新南路与科华北路，东临九眼桥，背倚四川音乐学院。从项目地段步行到好又多亚太店只需20分钟时间。属于IT商圈、大中院校的生活新干线与校园消费中心地带。l 道路项目地块前面为现在的城市主干道——一环路（随着二三环路的开通，一环路附近将逐渐成为城市主要的商贸圈与生活圈）。项目东边将规划一条道路与红瓦寺街相接。项目北边将规划两条生活起居道路，道路条件较好。l 公共交通目前直接经过项目地块的公交路线有：34、72、27等多条路线，而且公交站口离项目所在地非常近。如果赶车到春熙路还可以乘坐55、71等路线，交通条件也还是比较方便。l 车流量、人流量等由于处于城市现有的主要干道附近，从项目经过的机动车和非机动车（自行车）都比较多，人流量相对较少。正对面的红瓦寺街人流量较大。项目环境——商圈以方圆500米至1000米为半径看，本案处于三大商圈的边缘。如何错位于三大商圈，并有效吸引三大商圈的人潮，成为本案商业物业部分需要解决的重要问题。l 磨子桥IT商圈以百脑汇、新世纪电脑城为中心的新南路、一环路南二段所构筑的IT商圈。该商圈试图向九眼桥方向延展，但没有形成气候。l 科华路——棕北餐饮娱乐商圈成都市著名的餐饮一条街，有满堂红、大清食府、魏火锅等知名餐饮，商圈内还有好又多亚太店等生活配套商业。l 校园经济圈以文化路为核心的川大校园经济圈以及受交通限制而局限在安顺桥一带的川音经济圈。九眼桥经历仟村百货事件以来，区域内商业遭受重创，但随着九眼桥社会治安状况、卫生环境的改善以及众多知名楼盘（如莱因家园、中海外）的开发建设，该区域的商业、生活气氛将展现新的格局。这为本案提供了一个较好的契机。若加以巧妙引导，将极大地促进本案小户型及底商的销售。　　项目环境——配套l 商场超市项目周边紧邻处没有大型的商场超市，但该区域距离好又多亚太店仅20分钟的步行路程。l 酒店、写字间周边有红瓦大厦、川音艺术大厦、市工商大厦、亚太广场等。商务型酒店不多，为本案的发展提供良好的市场机遇。l 医疗卫生紧邻的太极药房及诊所、科华北路路口的医院等。l 银行、证券、邮局项目附近有农业银行、建设银行（ATM）等。原有的中经开证券倒闭关门，附近缺乏配套的证券服务场所。l 学校、幼儿园四川大学、成都七中、四川音乐学院、文化艺术学校、幼师、成都12中、29中、以及众多的计算机培训机构、棕北小学等。l 公园　　　望江公园、九眼桥河景等。l 餐饮娱乐科华北路有众多知名餐馆、酒楼、茶楼，棕北小区为中心的棕树社区亦有各种连锁快餐，如麦当劳，离本案最近的还有玉林串串香以及红瓦寺快餐等。因此建议不要考虑过多的餐饮项目。l 菜市郭家桥农贸市场、本案附近的小巷内有菜市。市场供需成都市小户型楼盘分析1、总体特征l 小户型火爆依旧自2001年以来，越来越多的小户型项目出现在消费者的面前，并