20051031_东莞_厚街_鼎盛时代广场_营销策略及安排_鼎盛.ppt

解题思路 目标的解题思路 策略总纲 营销部署及攻略 市场分析 本体分析 客户分析 推广形象定位分析 绝佳的生活地段和区位标示感 世界三大零售大型商业和生活配套 依托30万平米超大规模生态休闲公园 1.4万平米的主题园林，原生树种，别致水景 封闭式小区管理 社区内中央会所和泛会所架空层 充足的车位比例 中心区 国际休闲生活标准 国际生态生活标准 顶级配套 国际风范 确定项目的FAB确定比较优势 比较优势确定方法： 人无我有，凸现项目优势； 人有我优，优势深层挖掘；创造比较优势 人有我无， F：厚街新中心区 潜力无限 A：国际化生活标准 B：厚街中心 国际生活 (分享厚街的未来前景) F（Features / fact）： 产品本身的特性/属性 A（Advantages）： 相对于竞争对手产品的优势 B（Benefit / value）： 产品带给用户的利益/价值 F：支撑A的素材 A：支撑大标题的副标题 B：大标题（广告词） 运用 应用于本项目 应用于本项目 F（Features / fact）： 中心区标志性地段 A（Advantages）： 国际商业配套及生态公园规划 B（Benefit / value）： 厚街中心＋国际化的生活 运用 项目的推广形象定位 厚街中心 　国际生活 地段显赫 城市标志性代表 尊贵、身份代表 （符合客户置业对地段的认可，提升项目价值点。） 国际标准，卓越代表 国际商业，体现价值 国际生活，炫丽多彩 （拉开与对手的差异性，赋予厚街新的国际生活标准） 大 盘 成 功 旺 销 要 领 可借鉴案例 “星河国际” 赋予项目一个高尚的意义 提出八大生活纲领 国际纲领、高展示、活动、市场高度认可。 营销分期节奏 再度强势 消耗重点 调整 蓄势 收官冲刺 4月 5-6月 7月 1月 蓄客 43% 90% 20% 决胜开盘 强销不断 12月 前期蓄客 品牌出街 约120－150套 3月 9月 10月 2006年 内部认购 约150－180套 约350套 约96套 选房 内部认购 产品推介会 公开发售 10.1黄金周 5.1推量 6.25推量 7.25推量 2005年 12月 372套40% 预售证时间： 678栋约在2月 1栋约在4月 2345栋约在6月 主体展示 7-8栋样板房 看楼通道 6-7-8栋推货 保留部分二房、四房 1栋及部分二房推货 推出保留的二、三、四房单位 主体面展示 1栋样板房 部分园林 2-3-4-5栋预售证 看楼通道 2-3-4-5栋主体封顶 结合第一批推售情况及工程展示条件，分月加推三、四房单位 销售走势 推广成本走势 价格走势 分期推售平面示意 预售证时间： 678栋约在2月 1 2 3 4 5 6 7 8 第一批6-7-8栋推货量：372套 1栋结合第一批适当放量：92套 第二批2-3-4-5栋：312套 预售证时间： 1栋约在4月 样板房到位 预售证时间： 2345栋约在6月 　 6栋 7栋 8栋 合计 二房 　 94 94 188 三房 　 46 46 92 四房 92 　 　 92 第一批6-7-8栋可售货量：372套 产品攻略 广场形象 园林亮点 局部设计亮点…… 健身会所 泛会所 电梯品牌 尊贵酒店白金卡 四点半学校…… 展示攻略 强调品质、尊贵、领域感 大气精致，以实景彰显品质 前广场 导示系统 销售中心 看楼通道 样板房 工程样板房 国际商业 灯光工程 宣传攻略 国际生活标准 新形象　新概念　强势冲击市场 集中渠道　 强势推广 活动及服务攻略 系列节点活动 接待服务攻略 品牌服务攻略（服务增值系统） 高形象 提升知名度 强展示 支撑高价格 体验营销 支撑价格 促进成交 集中渠道，强势推广 提前蓄客，截流客户 支撑销售速度 高品质形象 提高价值点 对应策 略总纲 作 用 项目首期推售安排及攻略 营销费用预算 住宅总建面：97953.1平米；以均价4000元/平米计算2%营销费用。 …THE END 2005.10.25 Thanks! 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 2005年10月 厚街-鼎盛时代广场营销策略总纲 关于目标的理解 开发商目标原语引用： 我们希望尽可能实现销售高价，尽量在年底销售完毕…… 我们对目标的理解 实现区域高价：3800～4000 元/㎡ 实现快速销售：月均销售 75套 厚街区域均价水平 区域内项目目前均价在3500元/m2之间浮动 月均45套左右 月均55套左右 月均35套左右 月均60套左右 区域内项目月均销售速度为50套/月 月均75套左右 使项目成