2004第4季度市场分析0110.doc

2004年第四季度北京市写字楼市场分析 市场回顾 本季度北京市国民经济稳定增长，写字楼市场供需持续增长，尤其东部地区，需求增长平稳，售价稳定，租金表现上升。 －宏观调控成效显著 中国国家统计局发表今年前三季的经济数据。从数据看，中央政府在近几个季度采取的宏观调控措施，已开始收到预期成效。原本快速增长的通胀情况，目前已受到控制。自宏观调控以来，通胀率已经明显回落，同时国家对钢铁、水泥、铝业等行业的控制已经取得明显成果。以土地和信贷为主的调控措施，已经使全国房地产行业的市场供应量和需求均受到明显影响。 －央行加息 中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，放宽人民币贷款利率浮动区间，允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。由于央行加息，房地产市场供应受到一定限制，而需求所受影响较为明显。 供需情况 供给情况 本季度北京市新入伙写字楼项目相对较少，包括英蓝国际、长安兴融中心等高档写字楼项目，建筑规模60万平方米，这些高档项目多以销售方式进入市场，项目档次普遍较高。 表1 第四季度部分新入市写字楼项目 项目名称 区域 立项 建筑规模 售/租 价格报价 长安兴融中心 金融街 综合楼 180000平方米 售 2600美元/平方米 佳程广场 燕莎 写字楼 141000平方米 售 3000美元/平方米 南新仓国际大厦 东二环 写字楼 110000平方米 售 15000元/平方米 CEO首创拓展大厦 中关村 写字楼 36000平方米 售 16800元/平方米 丰汇时代 金融街 写字楼 89000平方米 售 16000元/平方米 富华金宝大厦 东长安街 写字楼 51000平方米 租 28.5美元/月.平方米 英蓝国际 金融街 写字楼 100000平方米 租 30.0美元/月.平方米 价格情况 四季度是写字楼市场的成交旺季，由于租售成交活跃，北京市写字楼市场租售价格均有所上涨。 东部地区、金融街租金上涨，中关村写字楼租金出现分化 本季度CBD、朝阳门、东二环等东部地区由于需求旺盛，租金普遍表现出上涨，尤其CBD区域高档写字楼空置率明显下降，价格升幅较大；东二环由于商务氛围继续趋于浓厚、东长安街地区由于外资服务类机构的进驻，因而租金稳中有升。金融街地区尽管目前市场供应量较大，但真正能够入住的写字楼数量较少，总体而言租金表现出一定上涨。 中关村地区由于新增项目陆续进入现楼状态，开始分流原有写字楼中的客户，这一方面导致形象和配置较差的老项目空置率上升，租金下降；另一方面新租赁楼盘随着入住客户增多，入住率上升，租金表现上涨。 东部地区和金融街售价平稳、中关村市场结构特征明显 由于CBD地区和金融街地区今年的销售成交大部分在今年前三季度，进入第四季度之后大部分项目进入销售持续期，推广力度有所减缓，因此售价趋于平稳。从成交价格来看，价格在17000元/平方米以上的顶级物业和12000元/平方米以下的中档写字楼往往成为热销楼盘，而价格在12000-17000元/平方米之间的物业销售相对较为平稳。 金融街地区销售市场继续以大单购买为主，因而受市场环境影响较小，整体表现平稳。中关村地区的销售价格基本保持稳定，但成交价格表现出结构性变化的特征。一方面商住项目或公寓立项的写字楼仍然是中低端客户成交的主力，该类项目的成交价格主要集中在8000-11000元/平方米之间；另一方面，高档写字楼成为大单买卖的主要对象，此类项目的售价一般在11000-13000元/平方米之间。这一点说明有实力的买家更看好中关村的未来前景；也说明成交价格不是由成本决定的，是由市场与资金链的需求决定的。 图1 北京市第四季度甲级写字楼加权平均租金（成交价） （单位：美元/月.平方米，含物业管理费） 图2 北京市第四季度乙级写字楼加权平均租金（成交价） （单位：美元/月.平方米，含物业管理费） 需求情况 北京市各主要区域需求分析 CBD、东二环、燕莎和东长安街为代表的东部区域 以CBD、东二环及燕莎和东长安街为代表的东部区域，本季度写字楼租赁市场需求比较旺盛，由于北京经济对外开放程度的提高，外资服务类企业向燕莎、CBD、东长安街等涉外资源丰富的区域聚集，会计师事务所、律师事务所、金融和贸易服务机构等企业仍然是东部地区高档写字楼的主要需求客户，如普华永道会计师事务所租赁财富中心19000平方米；由于今年我国对外资保险行业开放，东部地区写字楼客户中保险类客户明显增多，如东方广场有近3万平方米的面积在今年被该类客户消化。 从东部地区的销售市场来看，主要的购买客户有两类：一方面，由于