2006年11月-2007年1月深圳市金地名津开盘前营销推广策略.ppt

2006年11月~2007年1月 （开盘前）营销推广策略 金地名津营销小组 2006年11月5日版 一、营销节点设置 项目整体营销推广策略，拟按以下时间点作为项目具体营销工作的节点，并就此节点铺排营销推广工作—— 11月20日（周一）：确定土地合约； 12月16日（周六）：开放样板房； 1月6日（周六）：项目开盘。 二、整体营销推广策略 深圳区域市场（形象主导，带动销售） 项目全程营销推广以深圳市场为主战场，所有推广手段将在深圳实现落地。 在深圳市场的推广上，以crossover概念作为主导，通过塑造跨界特权专区的项目形象，无限放大深港门廊的区位价值及未来潜力，并将两城一世界的生活价值融入其中，让购买者对金地名津的价值认同远高于同片区及一般口岸楼盘，以达到项目在快速销售的同时可以创造更高的价值。 二、整体营销推广策略 香港区域市场（销售主导，口碑传播） 把香港作为推广的辅战场。 考虑到港人的购买习惯和特征，在香港市场的推广上，在强势推出“两城一世界”的深港门廊之区位卖点的同时，逐步把样板房、会所以及园林环境等实际展示时间和销售信息作为主要推广内容。通过看得到、听得到、体验得到的实际卖点，具象地展示出“显赫、品质、跨界”的特权生活空间，并通过口碑及文化不断塑造和强化项目形象。 推广手段上，主要考虑交通要道的封锁以及媒体话题的组织和导入市场。 三、营销节奏和工作任务图 5 10 15 20 25 30 5 10 15 20 25 30 5 10 15 20 25 30 形象概念确立阶段 实质性销售阶段 营销节点 时间线 阶段划分 推广内容 推广手段 推广主题 11月 12月 1月 确定土地合约 2、样板房开放 开盘 推广重点 区位、价值 名津、特权 名津生活 CROSSOVER跨界概念 显赫、品质、特权、专属 生活方式和文化 两座城市，一世界 跨界生活特权区 名津的第三种生活 路牌、楼体、网站（博客开通）、DM、现场小型活动、转介、国际设计大师评鉴活动、香港中小企业推广、短信、折页及户型图派发等。 路牌、楼体、网络推广、DM、现场视觉展、圣诞包装、“深港同城生活”电视出街、12月16日配合样板房开放之大型主题活动、报纸、电台、地铁、香港记者招待会、香港北行线、新城财经电台等。 路牌、楼体、网络推广、短信、开盘活动、报纸、电视、电台、香港北行线、楼书派发等。 1、CROSSOVER大型主题活动落地 三、营销节奏和工作任务图 销售节点 5 10 15 20 25 30 5 10 15 20 25 30 5 10 15 20 25 30 时间线 阶段划分 工作重点 11月 12月 1月 确定土地合约 样板房开放 开盘 工作任务 前期VIP客户积累 客户维系与梳理 销售 短信通知 名津卡积分与管理方案 户型图与折页派发 国际设计大师评鉴活动组织 意向客户积累与统计 意向户型统计 现场视觉展 圣诞包装 12月16日配合样板房开放之大型主题活动参与客户的组织 楼书派发 集中算价 销售价格制定 开盘方式确定 楼书派发 开盘流程和方案组织 开盘活动执行 第一阶段：诚意客户积累 第二阶段：样板房开放，集中蓄客和客户跟进 第三阶段：开盘选房和持续销售 样板房开放，集中算价 1、项目博客开通 说明：项目博客的定位是介于网站与论坛之间；是历史阶段性的产物，传播推广的意义甚小。 目的：主要是记载金地名津的历史进程、建立正式官方信息发布渠道和提高美誉度， 同时以博客作为项目信息发布的切入口，解决11月20日前土地合约未能确定，推广手段相对单一，未能正式输出项目信息的状况。 形式：区别于网络论坛，以不大范围搅动市场为出发点，仅开通博客“官方信息输出”部分，包括“记事本”、“图片博客”、“名津故事”等三大板块；暂屏蔽博客的留言栏。 推广：设定11月20~30日为博客周，进行集中推广。 四、主要推广手段说明 四、主要推广手段说明 2、户型图、折页派发 时间：11月10~16日（持续一周） 目的：进行初步的意向户型统计和诚意客户筛选。 3、国际设计大师评鉴活动 时间：11月23~26日 形式：参加电视台组织的国际设计大师评鉴活动，同时把部分与名津推广性质相符的国际名师请进现场，组织现场体验与分享名津的活动，籍此启动CROSSOVER跨界概念，并顺利向市场输出CROSSOVER概念精髓和内涵，为项目后续推广作铺垫。 现场活动主题：名津生活方式及时尚生活主张见面会（待定） 现场活动内容：（进一步沟通中，待定） 四、主要推广手段说明 4、香港市场启动 背景：项目在内外销市场的推广均受制于土地合约的签