2006年某世贸广场项目营销策划案--ld10131013.doc

xxx世贸广场营销策划案 项目的S.W.O.T分析 （一）优势（Strength）分析 1、黄金地段，位置优越。本项目位于xxx市xxx商业中心最繁华地段，南临三峡商厦、雅斯购物广场，西临邮电大楼。 2、完善的商业和生活配套，生活工作便利。如超市（雅斯购物广场、万富购物广场、宜美家购物超市）；服装市场（金山角服饰广场、太平洋服饰超市、雅戈尔等多个专卖店，多个个体服装小门面）；学习娱乐（xxx青少年宫、新华书店、小星星文化艺术学校）；餐饮娱乐（中大饭店、曲苑大酒店、地球村大酒店、贾府酒楼、绿松源大酒店、金狮宾馆、金典咖啡语茶、兴华宾馆）；学校（xxx直属机关幼儿园、夷陵二小、xxx实验小学、xxx实验初中、xxx高中、三峡高中）等配套设施距离本项目都只有5—20分钟的路程、5—10分钟车程，生活非常方便。 3、便捷的水陆交通。100路、4路、101路公交直接通向城区和中心城区各个角落，出行方便。近在咫尺的黄柏河，水运发达。 4、巨大的升值潜力。地处xxx的中心黄金地段，有极高的商业价值和不可忽略的巨大升值空间。 5、设计具有竞争力。户型设计合理、功能齐全，十多种面积大小不同的户型范围满足市场需求，以中、小户型为主有利于减轻部分客户的置业压力。 6、视野开阔，观景效果好。中心地段的首栋高层，毗邻黄柏河，鸟瞰城市容貌，赏黄柏江景。 7、全程引进万科物业服务标准。使客户享受物超所值的一流服务。 （二）劣势（Weakness）分析 1、项目的价位较高，较难进入市场。由于项目地段较好，拿地价格较高，再则此项目是属高档楼盘，建筑材料等各方面的成本价格会较高，导致房价会不菲，因此对于xxx整个市场来说本项目价格会偏高，市场接受能力较弱。 2、 户型面积范围不能符合部分市场需求。户型面积主要是以中小户型为主，给购买大面积房子的业主带来了困难。 3、楼盘地处区位中心商业街，居住环境不是很安静。 4、楼盘附近的自然环境一般。绿化和停车位相对缺失。 （三）机会（Opportunities）分析 1、市场对新事物的购买欲强烈。xxx世贸广场倡导的是xxx首席Soho式商务公寓，在xxx尚属首例，且xxx居民往往对新事物的反映强烈，这是最佳的机会点。 2、市场对小户型需求量巨大。xxx所开发的户型普遍较大，小户型市场完全是空白，xxx世贸广场将首个全力推出40多平米为主的中小户型，且市场的竞争度相对偏小，易把握市场主动。 3、全程引进万科物业管理模式，给xxx世贸广场增加了巨大的附加值。 4、首度推出部分精装修房，将是营销推广中的一大亮点。 （四）威胁（Threat）分析 1、市场对高价格产品的承受能力相对较弱。往往高价格产品的消费群是较高层次的买家，消费群体规模相对较小。这是项目最大的威胁。 2、国家宏观政策多变性带来的风险。针对房地产市场的不稳定性、不规范性，国家频频出台了一系列稳定、规范房地产市场的措施，如国六条里指出加大对中小户型的开发力度等等。加上利率的一调再调，给开发商带来了巨大的开发压力。届时新的政策又是如何，对我们又是如何影响？我们无从而知。 3、区域间楼盘的竞争：如阳光水岸、罗水河畔、夷陵新都等，同时还包括周边可能会出现的隐型竞争性楼盘（即待开发的楼盘）。 4、不可抗力因素：如非典、战争、重大自然灾害等。 项目的S.T.P战略分析 （一）住宅部分 S———Segmentation(市场细分) xxx房地产消费市场细分 个人因素 所属类型 年龄 家庭人口 家庭生命周期 收入（月） 职业 现居住条件 面积需求 一次置业 24-28岁 1 单身期 1600元到万元不等 异地或周边乡镇来夷的个体户；各大企业集团驻夷负责人；本土企、事业集团高级白领等 住门面；租房住；单位宿舍；住父母家；借住亲戚家 40-80㎡ 一居室或两居室 2 新婚期 2500元以上 个体户；企、事业单位职员、技术员、负责人等 租房住；住父母家 80-120㎡两居室或三居室 二次置业 30-50岁 3 初巢期，1个小孩年龄较小 3000元以上 个体户；企、事业单位职员、技术员、负责人等 住原居住小区或单位分房、私房但对现有居住环境不满 100-140㎡ 两居室或三居室 4-5 满巢期1-2个小孩或与老人同住 4000元以上 个体户；企、事业单位职员、技术员、负责人等 住原居住小区者较多或父母私房、原单位分房 140-180㎡ 三居室或四居室 投资 30-60岁 不等 不等 3000元至万元不等 个体、单位负责人、离退休干部 原购置住宅或单位分房 不等，根据手头资金和投资房产类型确定 心理因素 所属类型 购买动机 价格敏感度 交通敏感度 升值关注度 品牌关注度 区域情感 文化因素 一次置业 解决住房问题，新婚安家 较高，考虑经济承受能力，积