2006年潍城鸿禧花园营销策划案--henry8837.ppt

地段 价格 产品 项目定位 鸿禧花园印象 + + + 景观及 物业服务 + 地段 地段 地段 地段 价格 价格 价格 产品 产品 产品 项目定位 项目定位 项目定位 景观及 物业服务 景观及 物业服务 景观及 物业服务 产品 项目定位 景观及 物业服务 价格 + + + + = + + + + = + + + + = + + + + = + + + + = 区位价值？ 消费承受力？ 到底卖什么？ 情感归属？ 长远居住疑虑 ？ 缺一不可 2、解决问题三和四 ? 总策略：消除 物业费收费过高？ 应对：物业收费透明、物业管理服务明晰 具体做法： 在销售现场设一类似“物业专栏”详细说明物业费用收取明细、物业服务内容 配合单位：物业公司、发展商。需于开盘前给予确认 景观疑虑？ 应对： 发展商给予承诺 具体做法：获得与相关部门，如媒介、市建委的肯定—“2007潍坊最佳景观示范楼盘”荣誉展示，类似“2006年度最佳文化人居奖” 推盘策略： 分批推盘，以“多” 带“高” 3、解决问题五 第一批：推10#、5#楼 第二批：推8#、2#、3#楼（暂定） 剩余组团分两批推盘，以多层带动小高层 “双向刺激” 多层的价格与高层的品质生活双向刺激销售 “促销” 重要的销售节点、重大的节假日、特殊单元等 “多变灵活的付款方式” 低首付、延长第二次付款期限等 销售策略 开盘时间 2007-5-1 说明： 据市调结果和销售人员反馈 ? 节假日期间成交量多于其他 节假日期间客户的来访量比平日的多 五一期间，潍坊市民出行量不多，不影响客户看房 节假日销售周期长，可持续热销 营销上需要蓄势期，小高层的市场预热和客户引导需要一段时间 决策堂对本案商业的初步思考 我司目前的工作中心为鸿禧花园的小高层，但对本案的商业部分做到了未雨绸缪。认为：虽然目前商业部分未正式进行销售和推广，但应借助现有的小高层推广搭载相关信息，如在每次的刊登的广告，派发的的传单、户外广告上附带告知，特别是项目的现场——西南角、东南角的广告牌及围墙更应该承载起引起相关商业客户的注意和期待的作用。 我司建议： 在小高层开盘前将围墙西南角段集中做商业的有关信息，将项目的地段优势、区域的升值潜力、商业投资的升值空间、店面拥有独立产权等信息告知目标受众 决策堂对本案安防系统的两点建议 建议一：增设电子巡更系统。 电子巡更系统设施成本不高，但是有几个重要作用： 从安防本身，弥补了电子监控设施覆盖率的不足，保障了社区内的巡视效果 对物业公司管理而言，加强了对保安队伍的管理 对销售推广而言，增加了项目的亮点，强化了业主的尊崇感 建议二：增设汽车出入管理拍照系统 专卡专用出入管理，确保社区内车辆安全，让业主生活工作无后顾之忧 经与物业公司陈经理及工程部沟通，我司就对本案的安防提两点建议 ? 围墙 广告牌（东南角、西南角） 售楼部内的看板更换（原三块，新增一块） 吊旗 易拉宝（做物业相关内容） 鸿禧花园宣传物料清单 折页 小高层生活手册 硬广 软文 电视脚本 广播稿 手机短信 夹报（传单） 现场： ?印刷品： 媒体： 精彩待续： 项目视觉表现 项目宣传物料准备 宣传推广费用预算 媒介计划 开盘活动策划 ······ 福州决策堂房地产顾问有限公司 T：（0591 第一部分：策略依据 市场部分 第二部分：策略目标 本案面临的问题 第三部分：策略形成 解决问题 目录： 第一部分：策略依据 市场部分 案名 地理位置 建筑形态 均价 建筑面积 主推语 锋尚·自由度 潍坊市胜利西街与月河路交汇处 小高层独幢，小户型为主。 3000元/㎡ 自己的空间自由自在 西城名都 胜利西街459号 多层为主，部分小高层。 小高层 2100元/㎡ 98120㎡ 豪宅品质 百姓价格 东方威尼斯 潍坊市青年路与胜利西街交叉口南，白浪河岸。 独幢高层 3300元/㎡ 建筑界的劳斯莱斯 时代国际 潍坊市胜利东街381号潍坊大酒店旁，风筝广场斜对面。 独幢高层写字楼。 7000元/㎡ 时代国际 远见决定影响力 金融街 胜利东街与潍洲路交汇处 复合建筑群 写字楼：3640元/㎡ 公寓： 2510元/㎡ 30万㎡ 精英峰会筑梦场 名都百胜园 胜利西街永安路西口 多层为主，部分小高层。 2500元/㎡ 精致生活新主张 金都家园 胜利西街 一幢多层，一幢高层。 2550元/㎡