2007年11月宁德市东方伟业国际广场营销推广策略.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ◆SWOT分析 区域优势：东侨开发区——宁德崛起的桥头堡； 政策优势：政府投资力度大，市政配套基础设施规划完善先进，升值潜力巨大； 交通优势：开发区门户位置，未来新区商圈中心位置，与福宁高速相连，机场快速路1小时达长乐国际机场； 产品优势：6米超高层高、多部快速电梯、中央空调分区控制，商业配套完善（购物中心、精品店、电影院， 健身娱乐中心等）； 服务优势：国际化专业物业； 品牌优势：东方伟业数年积累起来的数十亿品牌； 优势—— ◆SWOT分析 商业氛围较差，人气不足， 闲置时间较长、负面影响较大 停车位不足 劣势—— ◆SWOT分析 市场投放：目前东侨新区商业项目处于投放空歇期； 政策支持：政府入住优惠政策支持； 区域成熟：今年是新区建设第八年，区域成熟进一步提升； 区域整体规划符合未来城市发展的长远规划，必将成为未来宁德的城市核心经济区； 东侨经济技术开发区是一个商务资源整合的区域，集贸易、旅游、娱乐为一体的中心区。 机会—— ◆SWOT分析 项目投放：项目闲置时间过长、负面影响较大； 区域信心：入住差直接打击已经在东侨新区投资和市区准备投资东侨新区的客户的信心； 宏观调控：地产新政的出台、银行利率的调整为项目销售带来阻力 消费者对东侨区域的商业发展前景持观望态度。 威胁—— 小结 市场聚焦—— 俗话说有人气才有才气，依据目前东侨新区交通不便，入住率较低、人气不旺的现状，大量投资客户和自用客户目光仍停留在市区内成熟区域。 市场竞争—— 对于市区内的商业相比，我们的劣势相对明显： 区域不成熟，配套不完善，交通不方便； 产权年限相差30年； 人们的认知过程及消费习惯 优点就是： 升值潜力巨大； 引领未来宁德商业房地产市场发展方向。 与世界零售巨头沃尔玛同台共舞 卖现在 卖未来 小结 市场竞争—— 对于东侨新区内的商业相比，我们的优势较为明显： 优—— 产品硬件档次； 外观形象，内在品质； 体量规模、运营管理、功能区划分、整体定位、业态规划； 一定时间内市场供给的稀缺性； 层高优势； 劣—— 项目闲置时间过久，负面影响较大； 工程借结构及入住时间。 停车位数量较少。 小结 第二部分：项目定位 ◆市场定位 ◆业态定位 ◆客户定位 ◆SLOGAN 我们认为，本项目所处的位置决定了定位的必要元素： ——发展型核心区域——东侨新区 同时，区域的升值性和投资客户的远见和前瞻性，决定了项目被市场所接受的前提。 ◆市场定位 产品所处的区域是发展型核心区域，与市区商业项目相比，其最具区别性的一点就是地段和区位。 东侨新区的不可复制性决定了其特殊性和稀缺性。 同时作为该区域的共性——巨大的升值潜力，即是投资者追求的目标和标准，也是自用客户最为看重的，即使不用，其物业的价值也是显而易见的。 ◆市场定位 关于定位的提炼，就从本项目的投资升值潜力和所处区域的整体影响力中得来。 地段：宁德崛起的桥头堡——东侨新区； 区域：宁德最具档次和规模的商业聚集圈； 投资升值：80年代看深圳90年代看浦东，新区往往是全球公 认的最具投资价值最有升值潜力的区域 商业经营：与国际零售巨人沃尔玛集团企业为邻，共同发 展，分享资源，共赢互利。 ◆市场定位 客户定位 根据市场分析和客户研究，发现潜在的购买客户对东侨新区都有着良好的预期，他们具有同样的市场发展前瞻力、洞察力，对东侨新区的现在和未来都有着较为深刻的认识和很好的发展预期。 ◆ SLOGAN 宁德商业财富第一版图 第三部分：推广节奏 主推广语 系列推广主题 推广节奏及活动 费用预算 主推广语 对话世界500强，撬动闽东财福金山 主推广语 ——通过世界500强，体现项目对世界500强的吸引 力，提升项目的高度和客户层状态。 ——撬动，“给我一个支点，我可以撬动整个地球”，体现 了机会与勇气，正是创业者的内心语言。 ——宁德东侨新区,区位的优势凸显。 ——“对话世界500强，撬动闽东财富金山”既体现了项目的 区位，又切中客户的心理，提升了项目的品质和档次。 又有一种交流发展平台的隐意。 项目推广切入点 地段区域利益—— 规范的经营场所（国际化标准） 丰富的高质量客源（东侨新区的规模聚集