2007年郑州市三恒项目营销策略简案--liangxj415.ppt

酒店公寓概念 一、三恒项目定位 第七篇营销系列 酒店式公寓是一种集住宅、酒店、会所等多种功能服务为一体的物业类型。与传统的酒店相比，酒店式公寓在硬件设施上毫不逊色，并且除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服务。 通常，酒店式公寓的租金要比公寓高出30％，并且酒店式公寓有单位小、好管理、易出租等特点，所以投资回报率一般比较高。但是，投资酒店式公寓占用资金相对较多，回报周期相对较长，所以更适合中长线投资者。 第七篇营销系列 成功酒店公寓具备条件 当地整体经济的发展态势。 酒店式公寓一般位于大型商圈内，配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司统一经营和管理。 酒店公寓区别于纯酒店单间的公寓。它本身具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局和服务，真正实现宾至如归的感觉。因此，备受商务人士的青睐。 一、三恒项目定位 优越的商务地理位置，并具备 可持续发展潜力。 建筑设计、内部装修等符合客 户市场需求。 具有出色的管理服务，管理既 有奉献精神，又有品牌效益。 应有弹性的租务计划以照顾不 同客户的需要。 持续、稳定的市场推广是物业 发展的基础。 酒店公寓概念 第七篇营销系列 酒店公寓投资价值体现 对公寓的投资价值体现，由以下三大因素合成： 在以上因素中，第三点往往会被不少投资者忽略。很多人购买所谓的“公寓”的时候，被楼盘的包装和宣传所遮挡，其实，好的发展商和好的管理公司才能够保证公寓物业的长久素质，物业管理的素质对租用者的认同程度有重要影响，而且，不同的服务，将会确定不同的租金。 第一，是地段价值。商务公寓由于具备简单写字楼的功能，因此在商务楼 宇集中地域比较受欢迎，这些区域交通也比较便利。酒店式服务公 寓具有类似酒店套间的功能，杂交通便利区域更显优势。 　 第二，公寓的硬件设施。由于中小型企业以及商务往来客人是租用公寓的 主力客户，他们对单位面积的要求比较小，而对一些公共配套功能 空间则要求比较齐全。因此公寓的配套应与酒店设施相接近。 第三，是公寓租用者的认同程度。出租物业的收益是由租用者的认同程度 来决定的。市场上成功的公寓出租物业都具有特定的租户群体，公 寓的价值亦由此群体的租金支付能力所确定的，因此，寻求适当的 市场和目标群体才是公寓物业的出路。 　　 建议：会存在客源压力，由于租客阶段性强，对于非酒 店行业的经营者来说，风险也较大。若不存在资 金回笼压力，可考虑采用。 优缺点分析：自营酒店有利于按发展商意愿统一操控本项目，综 合分析具有客源、承租率及客户阶段时间性极强等因 素，同时，统一形式的酒店公寓经营管理，会给其他 单位的物业租赁带来租金作用。但单一经营专业商务 酒店公寓一具有经营风险，相对缺乏经营补充。 发展商将本项目以商务酒店的规格进行硬件配置及装修，部分单元不作销售，由发展商作统一经营及委托专业经营管理公司负责日常运作管理； 自营商务酒店公寓 第七篇营销系列 推广思路描述： 第七篇营销系列 建议：对买家限制较大，不利销售，不建议采用。 优缺点分析：产权式公寓销售，使发展商可于较短时间内回收资 金，但由于定位为产权式公寓，对于买家将有所局 限，如创业群、商务办公、会展相关参展公司等客 户不会考虑直接购买，亦即买家只为投资客，将不 利于客户群的结构组合，而销售将会较困难，销售 周期相对会延长。 即以酒店服务式公寓的物业规格进行销售，由发展商以合理 租金（略高于住宅租金）统一进行反租（租期按10-15年计算）， 将整体物业以酒店式公寓的规格配套及装修，委托专业管理公司 负责经营管理； 按产权式公寓销售 推广思路描述