2008天津别墅市场报告.ppt

项目简介：中国最大的复合型地产项目、投资120亿元，超大规模休闲度 假型别墅社区。创造了国内以开发商为主导的新城开发模式。 开发商：香港合生创展和广州珠江地产共同开发 开盘时间：2004年9月25日，2006年4月京津新城推出成品别墅 产品类型：开发独栋、双拼别墅产品及个性化别墅 总体量：10000套，已开发1654套 样板间建成时间：04年初 主力面积：独栋265-600m2， 双拼190-210m2 现阶段售价：独栋1.1万元/平米 项目客群： 在区域上主要针对市区和北京的客户群体。针对客户第二居所的需求，但随着区域日趋成熟，针对的客户层次将有所提升。尤其在锦绣香江加入京津新城的发展后，加剧了区域市场的竞争，也提升了区域价值，增强了区域的吸引力，第二居所的软硬件条件都将进一步提升。 京津新城 项目 概况 投入 运营状况 温泉度假村 80亿立方米第三纪地热温泉；60余种温泉池水；38种保健矿物质；26万平米休闲景区；11套VIP别墅；148间客房； 2亿元 盈亏平衡小有盈余(门票168,468元不等,旺季房间不足) 高尔夫球场 27洞国际标准球场 1亿元 盈亏平衡 五星级酒店 占地400亩 ，建筑面积16万平米 ，12套总统客房，3369平米歌剧院，3345平米国际会议中心 8亿元 前期招商决策失误重复建设 大学城 北京科技大学天津学院 一期建设，占地375亩，建筑面积2852平方米 5000万 盈利 投入与运营 点评： 有京津新城位于城市的远郊，距离市区较远，交通便利性较差，主要依托京蓟高速。现有的公共配套设施尚不完善。配套主要是为配合项目规划了与休闲娱乐相关的配套设施。生活教育配套相对缺乏。 点评： 京津新城处于城市的远郊，城市化水平较低，主要通过配套设施的营造，打造出独具特色的休闲度假为核心的人文环境。温泉休闲是人文环境核心之一，经过近年来的成功运营，已成为客户假日休闲较受欢迎的项目，赢得了较好的口碑。京津新城的别墅项目也以此为主要的卖点，成功地销售了前期开发的别墅。 京津新城在先期配套上已投入68亿元开发资金。在商业、教育、公交、环保、体育等方面投入巨资。首先启动大型商业项目，如：帝景温泉度假村、水上皇宫大酒店、高尔夫球场等，强化客户的购买信心。 配套设施如供水、电暖、道路等均由开发商自行投资建设，由市政部门进行运营管理。 但项目过于庞大销售周期过长一旦出现资金链断截问题，势必将会造成项目进度的停滞现象 项目 年度营销费用 与销售额的关系 示范区建设与 销售节点的时序 年度营销费用 销售额 比例关系 社会山 1000万 2.5亿 4% 07.8样板示范区开放 07.10一期开盘 开盘前2个月样板示范区建成 玛歌庄园 07年：1000万 2亿 5% 05.10样板示范区开放，05.10一期开盘 06.10和07.7月两次对样板示范区升级改造 样板示范区开盘当天开放 京津新城 04年：3000万 05年：2000万 06年：2000万 07年：2000万 5亿 4.2亿 3.9亿 7亿 6% 4.7% 5% 2.8% 04年初项目样板示范区建成，04年9月25日开盘，项目投入68亿打造周边配套资源 领世郡 07年：1000万 3.7亿 2.7% 05年9月样板示范区开放 05年10月22日二期独体别墅开盘 远洋 商务独栋 07年：120万 3600万 3.3% 07.10样板示范区开放 07.11一期开盘 年度营销与销售额 现房销售 需要市场认知的过程 活动和广告的强力支撑 样板示范区必不可少 综合配套的优化升级 观点： 通过以上分析，别墅项目的销售均具有以下特点 全面进攻——组合宣传 活动营销——亲和渗透 样板示范——效果体验 观点： 通过以上分析，别墅项目的推广均具有以下特点 通过对以上诸多别墅成功特点解析特此针对本案别墅 建议： 1、准现房销售 2、树立属于本案特色的体验生活区 3、整体配套从细节着手，全面升级 4、定期组织特色生活体验 5、对客户进行一对一的私人服务 6、有效利用各类媒体进行集中轰炸 thanks 2008年天津别墅市场报告 区 域 产 品 别 墅 类 产品分析 市场需求决定产品的设计， 创新是发展的主流， 别墅艺术化的发展趋势， ——别墅发展三大趋势 别墅市场分