2008年下半年上海市房地产市场走势预测（PPT 46）.ppt

… 资金缺口估算思路三： 较切合实际估计： 存款准备金率和利率各上调0.5个百分点 国内贷款与07年水平持平 虽然存款准备金率及利率各自上调0.5个百分点，会使得贷款成本增加， 但是因其影响滞后性，贷款短期内明显下降可能性不大 因此，假设国内贷款保持07年水平不变，为583.66亿元。 房地产开发投资额 3019.89亿元 其他资金331.96亿元 自有资金492.57亿元 国内贷款583.66亿元 利用外资 74.05亿元 定金及与付款 1406.9亿元 资金差额 86.03亿元 1492.93亿元 由关系式：上海住宅销售量=5644297-225.8×住宅销售价格-1755988×累计供求比 住宅销售价格按照目前6月份销售均价13325元/㎡计算； 累计供求比短时间内基本保持稳定，取08年上半年均值1.11. 价格 销量 13325 823.64万方 11619.4 1285.79万方 销售额为1494亿元 弥补资金缺口 12.8% 数据合理性验证 2114.5万方 1199.1万方 1780.4万方 1285.8万方 1249.6万方 1647.98万方 根据历年上海住宅销售量来看，我们所做的三种假设的预测数值并没有超出历年销售量波动的合理范围，应该说，所得结论还是比较符合市场实际情况的。 上海市历年住宅销售量与未来一年销量预测 特别说明：以上假设只考率了国内贷款因素，还需注意… 上述假设，我们没有考虑地价款的跨年支出 ——今年需缴纳上年地价款的35%，初步预测在45亿元左右，7、8、9月需补交的价款最集中 同样，利率和准备金的变动，我们只计算了贷款的成本增加 ——在紧缩大背景下，开发商自有资金、利用外资的难度和成本必将增加 在宏观经济趋势下，CPI继续高涨，政府提高加息频率和幅度的可能性增大 欧佩克石油超过170美元/桶 6月20日 汽油、柴油价格每吨提高1000元，航空煤油价格每吨提高1500元； 6月23日 宝钢进口澳大利亚力拓铁矿石价格同比大幅上涨，最高涨幅96.5％。由此带来直接成本12.8亿美元，每吨钢材成本提高20元 7月1日 全国销售电价平均每千瓦时提高2.5分钱。液化气、天然气价格不作调整 考虑以上因素，未来一年，上海房价合理降幅为15%-20% 例证一：金地未未来 项目 在售物业 在售均价 （元/㎡） 实际得房率 修正均价 （元/㎡） 金地未未来 花园洋房 15000 100％ 15000 绿地崴廉公寓 小高层 14680 85％ 17270 证大家园五期 小高层 15000 85％ 17647 连城新苑 小高层 15740 85％ 18517 金地未未来赠送大面积地下室和露台，综合考虑，我们将实际得房率定为100％ 根据市场类比法，金地未未来低价可知降价达到15-20％，取得良好的市场效果，占据同期浦东商品公寓45%的份额 地址：浦东五洲大道和张扬北路 建筑面积：154200 容积率：1.6 绿化率：35％ 建筑类型：22栋5层、3栋14层、7栋15 从市场例证看，15%-20%的降幅可以达到预期效果 金地未未来降价引起了市场的热烈反应，2周内成交3万㎡，成交业绩明显优于竞争楼盘。 例证一：金地未未来 从市场例证看，15%-20%的降幅可以达到预期效果 古北板块的御翠豪庭6月6日推出636套中小户型房源，均价在34458元，比3月均价下降10000元，降价幅度达到25％，跌至去年年中水平。考虑本期产品的特殊性，降幅约为15%-20%。 降价受到热捧，开盘2周成交200套，一改年初成交萎靡的状况。 例证二：御翠豪庭 从市场例证看，15%-20%的降幅可以达到预期效果 08年二季度及上半年跟踪板块市场表现 08年下半年上海房地产市场走势预测 症状及病史 目前身体状况 病因查找 病情发展及处方 持续时间 主要结论 从CPI与GDP走势关系看，CPI峰值与GDP峰值有2年的时间差 预计到2009年末，CPI出现回落， GDP增长率达到新的峰值 预计到2009年末，市场会进入新一轮走势 约2年 约2年 GDP新的峰值 CPI新峰值 约2年至2009年末 GDP CPI 08年二季度及上半年跟踪板块市场表现 08年下半年上海房地产市场走势预测 症状及病史 目前身体状况 病因查找 病情发展及处方 持续时间 主要结论 上海市场开始出现“滞销”症状，体征异常 但上海市场基本面健康，内部免疫系统正常，中长期市场仍然看好 经济“寒冬”带来行业资金缺口加大，外部环境恶化 从资金来源看，加快销售资金回笼是最有效手段，特效药就是“降价” 通过经济测算，15%-20%的降幅可以缓解资金压力，剂量不用过猛 但在年内看不到市场缓和迹象，需要做好1.5