2008年泰兴项目调研报告--sgh008.doc

———泰兴项目调研报告 一．泰兴基本情况 泰兴位于长江之滨、地处苏中平原，位于长江下游北岸、江苏沿江开发的中心位置，风光秀丽，人文郁盛，宛如一颗璀璨的明珠镶嵌在长江“金三角”上。泰兴东接如皋市，南界靖江市，西濒长江，与扬中、武进两市隔江相望；北邻姜堰市，东北与海安县接壤，西北与泰州市高港区毗连。 全市总面积1252.61平方公里,总人口128万，其中市区面积64.08平方公里，市区人口24.49万。自南唐升元元年建县以来，迄今已有1000多年的历史。泰兴是著名的银杏之乡、教育之乡、建筑之乡，素以教育发达、文化积淀深厚闻名于外，以优越的区位、便捷的交通、扎实的产业基础和良好的社会治安与政务环境深受中外客商青睐。已连续6年进入全国县域经济基本竞争力百强县（市）行列，2007年城镇居民人均可支配收入13500元，农民人均纯收入6530元，分别递增12.3%和11.2%。　　在区域经济快速发展的同时，泰兴市城市建设也取得了可喜成绩。近年来，先后改造旧城区1.2平方公里，建设新城区3.25平方公里。目前，泰兴建成区面积已达25平方公里，总人口26万。今年将加快新区三期工程建设。 ◆交通区位优势明显 　　泰兴市具有得天独厚的交通区位优势。有穿越腹地的宁通、广靖、宁靖盐三条高速公路，沿江高等级公路经江阴长江大桥直接与沪宁高速相通，形成了发达的高速公路交通网络，缩短了泰兴与上海及苏南发达地区的时空距离；铁路有连接陇海线和京沪线的新长铁路贯穿南北；长江为泰兴提供了得天独厚的水运优势，长江岸线达24.8公里，长江及如泰运河、两泰官河等构成了发达的水上运输网络；从泰兴出发，两小时左右可到达上海浦东国际机场、虹桥机场及南京禄口国际机场；交通区位优势明显。 ◆城市建设步伐稳健 　　泰兴市区面积达64.08平方公里（其中经济开发区5.66平方公里），城区人口规模达24.49万人。2000年以来，泰兴市政府更加注重中心城区的旧城改造和新区建设，市政府行政办公中心顺利搬迁。新区二期工程完成拆迁15万平方米，三期工程完成征地任务。南二环东延和泰兴银杏公园、城市购物广场、新都双语学校等工程顺利建成，文江路、东润路、学院路二期工程、曾涛路和济川路南延工程相继实施。姜八线泰兴段、江平线城区段拓宽改造和沿江高等级公路泰兴段、北二环西延等交通工程项目有序推进。通过旧城改造和新区建设，加快了城市建设步伐，提升了城市品位。2006年全社会固定资产投资111.01亿元， 较上年增长32.1%。城市建设投资23.10亿元，比上年增长19.63%。　　 ◆新区极具发展潜力　　泰兴市城市新区位于泰兴主城区的东侧，毗邻京沪（宁通）高速公路。规划用地范围东起东三环路，西至学院路、济川路，北至大庆东路、南至兴南路，规划用地3.28平方公里，居住人口规模近4万人。 泰兴新区以“新城区、新形象、新人文”为规划主题，以承担行政职能为主、创造新世纪现代化城市居住风貌，营造功能布局合理、城市环境优美、建筑景观新颖、配套设施齐全、居住安全舒适、地域特色鲜明为目标，采取一次规划、分步实施的运作方式，通过三年多的努力，“五横五纵”道路基础设施建设，市政府行政中心大楼、法院大楼、商业街区、2.6万平方米的大润发超市、洋思中学、变电所、泰兴国际英特学校和一些新建住宅等项目全部实施到位。泰兴新区银杏公园、双语小学、新区综合市场、新区四星级宾馆、高层住宅公寓和供电、建设、规划、国土、人武等部门的行政综合大楼均已到位。 近年来，泰兴的城市建设和房地产开发事业稳步、快速发展，交易较为活跃，房地产市场供求旺盛，供应结构合理，呈现出规范、健康、有序的良好发展势头。 　 二.市场篇（宏观分析） 如果说过去的十年是上海，北京，深圳等一线城市房地产开发的黄金时代，但随着这些城市拿地标王的一个个诞生。土地中标价的不断被刷新。使一些地产开发商也将目光投向了以前被忽略的二三线城市。而这些以前被市场所忽略的二三线城市房地产市场随着整个中国经济的高速发展，城市化水平的不断提高，居民收入的增加，改善居住条件的愿望的增强。这些曾经被市场遗忘的角落正日益成为被各“地产大佬”纷纷驶入的“蓝海” 目前苏南地区的无锡，苏州等城市的房地产市场的发展一些住宅项目的价格已达六七千元。一些高端住宅产品的价格更是突破万元大关。而作为同处一省仅一江之隔的苏北地区也紧随苏南迎来了房地产开发的一个新的高潮。一大批新建在建楼盘项目的出现整个房地产市场出现了供需两旺的态势。他们在原有经济发展基础上，实际已具有和一线城市类似的特征：面向全国市场；外来资金以消费和中长期投资为主；本地消费能力较强；房价出现较高涨幅，而且由于需求旺盛，对于房价波动的承受能力也较强。二、三线城市已经处在房地产繁荣的时代 　　近三年来，泰兴城区历年用于房