2008年池州市温州商贸城营销推广策划方案(PPT 61页).ppt

30 二、市场定位 1、项目形象定位 形象定位的目的： 符合项目基本建筑特征与文化内涵 满足目标客户群心理需求与经营、消费需求 商业项目在城市商业中的惟一性、排他性需求 形象定位的原则 准确性原则 准确表达项目地理位置、经营方向、商圈地位、结构特点、文化内涵。 目的性原则 传达项目经营目的、商圈地位目的、发展前景目的。 吸引性原则 对有投资意愿的投资者群体、经营商群体、消费群体起到吸引关注、了解 商业目的的作用 排他性原则 将商业项目自身具备的独特性、唯一性发挥得淋漓尽致，防止其他项目复 制或模仿，以达到在短时间内不可为其他项目超越的目的。 31 故本项目形象定位如下： 更新、更专、更全 池州十万方商住一体的综合型专业批发市场 整合专业分区市场的中低档综合型商贸批发市场 32 2、客户群定位 A、经营者 原商贸城的经营者； 本地区的从事各类商品批发的经营者； 看好本项目的周边其他地区的经营者。 B、投资者 本地区的商铺投资者； 看好本项目的周边其他地区的投资者。 以上人群所具特点是： 年龄在30—55岁之间； 月收入中等以上，经济条件富足； 具备一定的商业经验或有商业头脑，商业消费观念跟的上市场的步伐。 33 三、产品定位 1、产品开发步骤 按原计划的三期开发 产品建议： 由于商业面积较大，故配套的仓储面积应适当扩大 根据功能市场分区，建筑内部结构布局适当调整 34 2、业态组合规划 思路：业态定性分区，专业化整合分布 建议：1）沿街引进强力品牌入驻，提高项目形象，拔高定位 2）内街一层二层定性分区：服装鞋帽区（含家纺），食品区，日用 杂货区（包含日用品，办公文具等），五金区（含建材），家电 影像区（小家电，影音制品） 备注：具体各分区的位置划分及空间比例在拿到详细规划数据确定 35 36 四、价格定位 根据对本项目周边市场（毓秀门，湖光苑等）的调查分析，结合目前市场行情，暂定本项目各价格如下： 商铺：一层临街15000元/㎡ 二层2800元/㎡ 住宅：2800 元/㎡ 第三部分 项目营销推广 37 一、营销推广策略 （一）、推广主题 基于前面的分析和本项目的地位，并结合目前商业物业市场的实际情况，在本项目的营销推广时，主要围绕以下几个方面进行： 1、更新、更专、更全，池州十万方综合性专业批发市场 2、本项目的“新”，该项目是旧城改造，全新面貌，全新起点。 3、由于是改造项目，以往积累的人气是优势，商业底蕴丰富 4、地段是一级地段，不可复制，位于交通要道，出入方便 5、突出项目的差异性，独树一帜 （二）、项目形象包装 1、VI系统的建立 物业标志是一个物业的眼目与灵魂，对于房地产物业，应根据楼盘的内涵，总体推广精神进行定位，设计。 设计要点：个性鲜明、特点突出、能体现本项目的文化底蕴。 38 2、物业内外包装实施 【1】 重建售楼部 基于本项目的体量大，形象是至关重要的部分，建立一个醒目，上档次的售楼部势在必行 【2】 现场围墙及未拆迁部分的包装 基于项目地段的优势，位于齐山大道与湖心路交汇处，故建议挂上一个大气、醒目的广告牌以及部分条幅，吸引过往行人，提高项目形象及知名度，美誉度。 39 【3】 道旗 本项目位于进入市区的干道边，故建议在此道路两边，悬挂道旗，营造项目现场的气氛，引起更多人的关注，吸引更多人气。 【4】室内展板 制作精良的室内展板给人以赏心悦目的愉快感受，同时暗示出发展商的一丝不苟的敬业精神，亲切有礼的服务态度和上乘的水准。因此必须用电脑喷绘等手段来精工制作。 40 【5】软性包装 精美楼书或折页 内容包括：项目效果图/地理环境/交通状况/周边配套/会所/自然景观/户型 介绍/车辆管理/保安/装饰材料/物业管理/远景展望 其他印刷品制作 A. 来电登记表 B. 来人登记表 C .日报表、月报表 D. 预订单 E .合同书 F. 信纸 G .销售人员名片 H.资料袋 I .专用饮水杯 J. 销售人员服装 K .专用小礼品 L.DM单页 41 （三）、造势策略 针对本项目的状况，为渲染市场气氛，建议有针对性地在媒体上发表有关本项目的新闻撰稿， 进行一定量的报纸广告与软性文章炒作，在本地报纸和有线电视台发布，内容主要以宣传介绍该项目地理位置，人气及商贸城