2009--10年房地产市场形势分析.ppt

* 2009--10年房地产市场形势分析 房地产 营销策划部 * 报告内容 一、2009年房地产市场状况 二、政策主导下的短、中、长期房地产走势 三、2010年房地产市场走势 四、知名顾问公司市场论断 五、房地产企业动向 * 2009年房地产市场表现：宽松政策保增长，优惠政策助推房市V型反转 宽松的货币政策助推房价大幅攀升，刚需为投机压制未完全释放。 宽松的货币政策助推货币流动性，大大降低置业门槛，助长了炒房行为；对通胀的普遍预期使房产成为投资渠道单一的受追捧产品；此外，实体经济复苏缓慢使部分投资资金转投楼市；导致2009年房价被大幅推高。 1~12月全国商品住宅成交均价约4695元/平方米，同比上涨24%。大部分城市房价从2009年初低谷迅速反弹，部分幅度更达一倍。一线城市除广州外全年均房价同比上涨均较明显，二线城市除天津外其余涨幅则较缓。相比前期高峰2007年，各城市房价上涨幅度更大，尤其是上海，涨幅高达87.4%，十大城市只有厦门连续两年同比呈下跌趋势。 * 2009年房地产市场表现 存量去化加速，供应缺口增大。 各类需求的大量释放，使2009年全国商品住宅成交量也超越历史高峰期2007年创新高。全年成交量达8亿平方米，同比增长43.9%，比2007年增长16%。一线城市商品住宅成交总量将达4940万平方米，同比增长82%，上海增幅最大，达100%；而成都、武汉、厦门、长沙、沈阳和天津六大二线城市成交总量约6400万平方米，同比增长高达109%。 一线城市供应缺口明显较大。由于房地产开发投资及商品住宅开发投资增长率仍低于2004~2008年的平均增幅，开发企业开发意愿降低，全年完成土地开发面积下降19.9%，导致整体市场供应减少，供应缺口增大。在对一线城市及成都、武汉、厦门、长沙、沈阳2009年商品住宅供需量的统计中，除武汉供需比为1.11外，其余城市供需比均小于1，而这些城市的总供需比只有0.69。 对于2006年以来积压的库存，一线城市去库存化明显加快，除深圳仍需3个月的消化周期外，北京、上海和广州均已出清；而成都、武汉、厦门、长沙、沈阳的库存只有长沙出清，其余仍需1~7个月的消化期。 * 2009年房地产市场表现 开发商现金流从短缺转向充沛，巨资储备土地，加大投资。 房地产市场的迅速发展及银行的信贷支持，令开发企业负债率大幅降低，30大上市开发企业2009年三季度的净现金流比同年一季度上涨305%。 2009年，开发商获国内贷款达11293亿元，增长48.5%；居民个人按揭贷款总值及其增速均达到1998年住房改革以来最高，达8403亿元，增长116.2%，而定金及预收款15914亿元，也增长63.1%。 开发企业直接从银行获得的信贷支持占开发资金总量的34%，而此比例在2008年为28%，可见宽松的信贷政策大大缓解了开发企业的融资压力。 一线城市“地王”频出，土地价值体现充分。 2009年全国土地购置面积约3.19亿平方米，同比减少18.9％。随下半年市场回暖，政府土地供应由谨慎转向积极，资金充裕及对后市的乐观预期使开发企业也转向积极扩张，大力储备土地，全国10大总价地王均集中在下半年，其活跃程度超过2007年。 与2007年地王多集中在二三线城市不同，2009年地王则回归一线城市。 房地产E网 * 内地房地产市场发展透视：政策主导下的强势产业 梳理98年房改以来的地产发展脉络，政策主导了房地产的发展，中央和地方均对地产都有极强的依赖。 由于具有短期内立竿见影的强大拉动和财富积聚效应，房地产已经是各级政府保增长的“核心支柱产业”，可以这样理解，只要政府坚持以经济快速发展为基本原则的战略（简称“保八”），在缺少更好选择面前（近年数据证实，居民消费、“铁公基”的拉动效应很小，而唯有出口可以与房地产媲美），房地产是最重要甚至是唯一的优势产业，此政策至少到2012年二届连续执政到期时止。 从地方层面而言，1994年开始的中央—地方分税制改革导致收支不均，土地出让金收入是地方政府的第二财政，房地产更有政策支持背景。2004年全国土地出让金占同期地方财政收入的47%；2005年，全国财政收入首破3万亿，土地出让金占到1/6强；2006年全国土地出让总收入为7677亿元。中国指数研究院公布数据显示2009年中国60个主要城市中多数城市土地出让金收入增长超过了100%，地方政府土地出让金收益大幅提高，相当于当地财政收入的半数以上。 * 内地房地产市场的发展演进：在政策呵护下，未来相当一段时间房地产仍是上升趋势 对内地房地产市场，近、中期看政策，长期还是要回归市场需求。 预计时间 政策指向/预估 市场表现 开发商策略 近期 2012年前（暂可判断） “保增长”的关键产业，打压的同时多方呵护，促“稳定” 房价、地价不断上扬