2009年1-5月份房地产市场简析报告.ppt

* HK000NFJ_RS_V1 HK000NFJ_RS_V1 机密 – 不得传播 二零零九年零六月 地产发展中心 09年1-5月份房地产市场简析 HK000NFJ_RS_V1 宏观经济形势—综述 国内宏观经济仍处于下行通道 国内银行信贷市场开始紧缩 国际市场隐现流动性过剩 房地产投资维持低水平缓慢回升 宏观经济形势—预警信号 出口持续下降，但投资和消费趋于稳定，国内市场基础尚未恶化。 预警指数由上述10个指标构成，走势图见下页。 中国宏观经济实体仍处于下行通道。 宏观经济形势—预警指数 宏观经济形势—GDP走势 GDP增长自08年开始一直保持下降趋势，显示国内经济发展速度已经趋缓。 宏观经济形势— CPI和PPI CPI和PPI继续保持双双下跌，但降幅收窄显示未来经济可能好转。 宏观经济形势—新增贷款 09年前4个月贷款额已超年初预计的全年4.8万亿，后期可能维持较低水平。 5.17 万亿 宏观经济形势—房地产投资 房地产投资仍处于低水平缓慢回升。 RJ/CRB 指数图 RJ/CRB指数反映的是国际商品期货价格的变化趋势，主要由大豆、小麦、玉米等农产品和原油、汽油、天然气等能源产品以及黄金、白银、铜等金属产品总共19种商品交易情况组成。 RJ/CRB指数自3月开始大幅增长，国际市场隐现流行性过剩。 宏观经济形势—国际市场 09年 3月 4月 5月 6月 房地产市场—综述 普通住宅开发资本金比例降为20% 土地市场出现竞争性溢价 上市房企保持扩张且现金能力加强 多数城市住宅成交保持高位 降低 普通住宅资本金 35% 20% 资金杠杆由100/35=2.86提高至100/20=5.0 资金门槛降低导致市场竞争者增多 对二三线区域的开发企业更有作用 房地产市场—政策 房地产市场—土地市场 多个城市住宅用地供应量显著增加。 房地产市场—土地市场 开发商资金压力有所缓解，土地市场升温带来竞争性溢价。 房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。 房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。 倍讯易- 房地产市场—销售市场 5月份全国多数城市住宅成交面积继续保持上升态势。 房地产市场—销售市场 5月份北京等少数一线城市住宅出现价涨量跌。 出现下跌 房地产市场—上市房企 行业资产负债规模仍在扩张。 房地产市场—上市房企 行业存货总量略有增加，但增速显著降低至6.6%。 行业经营现金流净额首次转正，资金压力得到缓解。 房地产市场—上市房企 部分一线开发企业09年度销售业务增长迅速。 目前宏观经济低于8%GDP目标，如果第二季度经济指标不理想，后续仍有利好政策出台的可能性。 上市企业资金压力缓解，且出于业绩和后续发展需要仍将加大土地储备，短期内土地市场竞争激烈。 利好政策支持，房企现金能力加强，市场下行风险较小，但近期涨价使市场再次出现观望，因此后市可能会出现波动性，或现“小幅震荡、小幅增长” 的”W型“小周期市场格局【详见下页图示】。 1 2 3 市场走势预测—结论 第一阶段 开始观望 需求积累 市场基础 市场走势预测---图示 第二阶段 小幅降价 刺激需求 第三阶段 交易回升 恢复价格 第四阶段 提高价格 再现观望 销售面积 销售价格 Thanks! – * – * HK000NFJ_RS_V1 HK000NFJ_RS_V1 机密 – 不得传播 – * –