2009年宁波咏归路菜市场项目营销策划方案.ppt

方略二：推出品牌商家进驻优惠策略 品牌商家的品牌效应能给投资者及经营者增加置业信心，从而有力地促进销售，所以对于有意进驻的品牌商家（中心大店），在售价给予一定比例的优惠，利用品牌效应来带动其他商铺的销售； 方略三：“客户领袖”奖励计划 推行“客户领袖奖励计划”，凡已认购的客户若能带领其他客户，进行认购并成交者，将按所规定的奖励标准给予领袖客户，如：按其所购买的商铺的总价的1%作为优惠奖励，或转化为其他形式。 产品业态上考虑即可办公又可做单身公寓销售，将朝向比较好的南北向位置安排作为单身公寓。对朝向上不太敏感又需要气派的大堂的办公用房，我们考虑安排在项目东西向部分． 五、产品包装 大堂对于办公项目十分重要，在办公的风格上我们作到简洁、美观大方的包豪斯风格。在设计风格中充分的融入本案项目LOGO的元素于其中。 办公走廊的风格基本和大堂的风格相接近，呈现出一体的设计风格。 在产品风格上，由于本案挑高4米8为了产品均好性，我们建议将走廊上部的灰色空间给朝北和朝东的户型利用。 办公空间合理运用，工作公司形象得到充分显现，理性赢得尊重，和谐赢得价值，办公区域和谐分布其中，经理室尤其独立而出，更私密，更科学。双向采光，更明亮。 创意4.8米挑高+上下分层+空间立体化，后工作时代+年轻类行业产业链+新概念办公。 创意4.8米挑高+上下分层+空间立体化，后工作时代+年轻类行业产业链+新概念办公。 保留部分空间，“二合为一”给客户更大的选择。 创意4.8米挑高+上下分层+空间立体化，后工作时代+年轻类行业产业链+新概念办公。 有别于办公的严谨，在单身公寓大堂的设计上我们比较注重生活的氛围，和邻里之间的互动。 单身公寓的走廊的设计在注重生活氛围上，增加了许多有趣味的光影变化。 在玄关卸下“包装”，在开阔客厅与餐厅里聚会，在储藏间收藏年轻的秘密，在卧室飘窗享受阳光与咖啡，在多功能房享受健身、工作、学习……你的生活，只有不想做，而没有做不到。我们设计更多空间，由你设计生活。 在40方的房子里漫步，会邂逅2处阳光，甚至为近3平方米的封闭景观落地玻璃而惊艳。但你会选择哪里，与咖啡一起约会阳光？我们设计更多空间，由你设计生活。 空间，就是承载生活的容器。获得更多的空间，就拥有更多的可能。上楼阅读，下楼游戏；上楼安憩，下楼欢聚……我们设计更多空间，由你设计生活。 六、价格定位分析与价格策略 （一）价格定位分析 定价方法一：市场比较法 通过对目前的小户型产品市场，尤其是同类产品市场的详细了解、分析、研究，再结合本案产品自身的特点和优劣势。运用市场比较法，即通过与较近时期已经发生了交易的类似项目个案价格作比较对照，修正求取最可能实现的合理价格。 可比楼盘选择： 万达48克拉、世纪花园E公馆、风格城市壹爵、春天彼岸、世纪东苑 公式： 基准值A=本项目排序 级差值B=1/项目数 打分=(排序号-A)*B 核心均价形成 可比楼盘的权重确定 参照可比楼盘比较得分、可比楼盘的市场销售均价与可比楼盘的权重设定进行加权平均，得到项目初步的核心均价为12218元/平方米 定价方法二：市场需求和目标客户心理预期价位 根据对我公司已积累的该项目目标客户调查资料显示：该项目目标客户群体预期价格平均价位为12000元/㎡ 根据前面两种定价方法得出的项目初步的核心均价再结合对： 利于促销 最大限度实现项目价值 以价格契合产品定位 市场变化反映 价格具有竞争力 留有余地，进退有据 等定价原则的慎重考虑，项目最终整体均价为12000元/㎡。 （二）价格策略 为了即能在开盘一举夺得市场先机，快速回笼资金，又能使项目利润最大化。我司建议采取“低开高走”价格策略。以相对低的价格入市，易于冲破市场的“疲软”，抢的先机，形成“项目热销”的市场反应。“低价入市”对我公司储备客户资源则是“致命”的“诱惑”（其心里价位为12000元/㎡），可以使其快速下定，为项目的整体销售打下坚实的基础。资金的快速回笼，也在很大程度上缓解了后期开发、销售等环节上的压力。 当销售率达到一定程度，价格开始逐步提升，在实现项目利润最大化的同时，不仅使已买客户心理平衡更能引起意向客户的购买欲望和信心。同时，在楼盘形象建设方面也将起到积极的促进作用。刺激项目后期的持续性销售。 具体价格提升计划： 七、营销方略 （一）营销总原则： 1.“短、平、快” 争取以最短的时间，以最平稳的方式达到快速去化及资金回笼。 推广“低调”、“含蓄”、注重“内秀”、“精致”；改变常规项目传统的“集约式轰炸”，只做点对点“狙击”。 充分利用资源和人脉，注重“人脉带动式”营销模式。对客户资源加强把握，强势逼定，增强对已上门客户的杀伤力，最大限度有效利用客户资源。 2.低调推广、强势销售 3.“两手抓