2010合富辉煌呼和浩特光大锦绣城营销策略108P.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * THANKS ! * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 接受单价 客户接受的单价集中在3400-3900元/平米之间，占61%，4000元/平米以上的占13%。 3% * 付款方式 付款方式以按揭付款为主，占83%，其次为一次性付款，占10%。 * 建筑楼层需求 建筑楼层需求集中在8-11层、18层，分别占45%、41%。 * 认同项目的因素 客户认同项目的因素主要为发展商实力、户型个性化以及合适的面积。 6% * F：市委市政府周边;2% E1：印刷出版园;2% E2：金桥党政机关：2% D：鄂尔多斯大街-石羊桥片区；5% C1：中山西路片区；3% C2：巴彦淖尔-新华西街片区；2% C3：新华大街-通道北片区；1% B1：中山东路-新华大街CBD商务核心区；11% B2：东库东西街-兴安北路建材装饰区；5% B3：北垣吧街休闲娱乐区；3% B5：海拉尔东街-展览馆东路住宅区；1% B4：光华街-兴安北路住宅区；2% A1：乌兰察布东街-大学东街片区；16% A2：大学西街片区；13% A3：鄂尔多斯大街-呼伦贝尔南路片区；4% A4：大小台村；3% A5：鄂尔多斯东街-丰州路；2% A6：鄂尔多斯大街-兴安南路；2% A：赛罕区 B：新城区 C：回民区 D：玉泉区 E：金桥开发区 F：如意开发区 客户地图 * * 2010年推货量约为93395平米，875套 2010年底要求全盘销售至86% 月均需完成约6500㎡ 月均需销售约60套 2010年我们面临更加艰巨的任务 * Ⅱ 审时度势 运筹帷幄 2010年市场形势与竞争分析 * 2010年市场预判——供求关系 则2010年住宅批售约在200万方左右 背景一 背景二 预计2010年批售量增长率在正常市场情况中有所上升 09上半年商品房批准预售量仅为28.16万㎡，同比下降了24%，下半年供应被急剧放大，2010年若按照正常的发展趋势应比09年有增无减； 受市场回暖影响，开发商资金充裕，市场供求形势趋好，开发商将加快开发节奏，增加开发量。 预计2010年呼市住宅批准预售量大约在200-220万㎡之间； 根据近年成交数据，08年呼市的期房需求跌至谷底，09年出现反弹，继续消化08年预售货量，2010年期房需求量约50万㎡，成交不会有太大的起落； 综上所述，呼市市场供求矛盾将会持续，2010年呼市供大于求的形势仍然严峻，竞争压力大。 * 2010年市场预判——价格预计 09年6月商品住宅销售均价3930元/㎡，同比上升1.45%； 09下半年需求被释放，全年销量达到近几年高峰； 呼市房价收入比为5.8，房价水平在消费者承受范围之内。 区域板块价格快速提升，新推楼盘定价谨慎； 区域内主力售价在4000-5500元/平米，成本房价大约集中在为3000-4300元/平米； 中心城区主力售价在4500-6500元/平米；成本房价大多集中在3500-5100元/平米； 消费者跟涨不跟跌：升价。 大部分消费者认为2010年上半年是购房最佳时机 可降价空间不大 刚性需求坚挺，涨幅在消费者承受范围之内 最佳状态： 需求进一步被激发，总体市场楼价保持平稳上涨，保持利润最大化。 越升越买 房价走势： 09年上半年市场继续保持上涨态势，下半年楼价增速有所放缓，全年房价同比09年有一定幅度的提升 * 2010年市场预判——竞争对手 光大锦绣城 巨海城 万达广场 金隅时代城 绿地塞尚公馆 二环线 新华大街片区 如意 新区 东南 新区 * 20万 30万 40万 50万 60万 70万 左右城 80万 塞尚公馆 50-68万，120-151㎡ 40-70万，90-160㎡ 150-200万，洋房180-242㎡ 90万 长乐湾 印象江南 30-55万，82-146㎡ 园艺御景 金隅时代城 33-50万，94-137㎡ 俪城 巨华朗域 35-71万，67-134㎡ 金汉御园 巨海城 45-68万，100-150㎡ 42-65万，89-139㎡ 49-58万，117-139㎡ 32-60万，74-137㎡ 38-60万，85-134㎡ 47-80万，98-169㎡ 150万 100万 200万 万达广场 光大锦绣城 400万以上 阳光诺卡 香格里 呼和佳地 蓝色理想 东岸国际 恩和家园 40-60万，90-144㎡ 35-68万，77-147㎡ 40-75万，89-160㎡ 59-117万，129-254㎡ 42-63万，100-150㎡ 38-60万，90-140㎡ 在竞争对手的产品结构角度来看，光大锦绣城面临的竞争对手压力较大，竞争对手选择的产品