2010年北京市住宅市场运行状况分析.doc

更多企业学院： 《中小企业管理全能版》 183套讲座+89700份资料 《总经理、高层管理》 49套讲座+16388份资料 《中层管理学院》 46套讲座+6020份资料? 《国学智慧、易经》 46套讲座 《人力资源学院》 56套讲座+27123份资料 《各阶段员工培训学院》 77套讲座+ 324份资料 《员工管理企业学院》 67套讲座+ 8720份资料 《工厂生产管理学院》 52套讲座+ 13920份资料 《财务管理学院》 53套讲座+ 17945份资料? 《销售经理学院》 56套讲座+ 14350份资料 《销售人员培训学院》 72套讲座+ 4879份资料 2010年北京市住宅市场运行状况分析 2010年作为政策调控最为“严厉”的一年，其严厉程度超过以往任何时候；也有人说，2010年是政策最为“尴尬”的一年，频频出台的政策背后，却是人们对房价无法止涨的叹息。经历了近半年的政策调控之后，2010年的北京楼市终于迎来了“岁末”的大幕。细品当下的市场，既没有出现大规模的打折促销，也没有出现全民抢购的热闹场面，有的只是市场各方对楼市前景的种种猜测。 宏观政策篇 1.1概述：调控力度空前，经济手段和行政措施并用 为遏制房价过快上涨，2010年中央出来了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求，增加供给，加强监管等方面对全国房地产市场进行了全方位的调控。其中，经济手段包括不断的强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，提高首套购房和二套住房的首付款比例及贷款利率，停止对家庭第三套住房的贷款等；行政措施方面，北京市率先开始施行限定家庭购房套数，以及限制外地人口的购房贷款，同时在调整土地供应结构及土地出让门槛的同时，加强对“囤地”、“炒地”等行为的严格治理。可以看出，在经历了房价飙升的一年后，2010年各项政策的持续出台和逐步落实体现出了政府对遏制房价过快上涨的决心，纵观全年调控政策，对包括购房者、开发企业、商业银行以及地方政府在内的各相关行业主体的行为均产生了一定程度的影响，综合调控力度可谓空前。 回顾2010年房地产政策的变化，可大体分为三个阶段，各阶段的代表性政策及市场变化如下： 1 -4月，第一轮调控。2010年1月10日国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”），一个月之后，北京市住房和城乡建设委员会等11个相关职能部门联合发了“北京版国十一条”细则，政策主旨增加保障房和普通商品房的有效供应，抑制投资投机性购房需求，也由此拉开了本年度房地产市场调控的序幕。但随后的几个月的市场并未因此降温，在调控力度明显加强的大背景下，北京房地产市场仍在逆市而上，房价的持续走高，土地市场上“地王”数据仍在持续刷新，这也直接导致了接下来“国十条”的出台。 4-9月，第二轮调控。2010年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“国十条”），随后我市出台“京十二条”更是将抑制不合理购房需求作为调控重点。其中，停止对第三套住房发放贷款、针对本市户籍和外来人口的“限购令”都意指多套房产投资和纯粹的投机行为。之后的几个月，随着信贷、土地、税收等政策的逐步落实，北京楼市在5-8月显著降温，投资客离场，房源增多，议价空间也逐步加大，消费者在如此严厉的管理手段之下，大多数出现“观望”情绪。 9月市场回暖迎来第三轮调控。在经过了二季度调控政策的适应期后，2010年三季度北京市房地产市场成交量逐月上升，市场回暖迹象明显。房价的再度上扬导致政府在国庆节前出台相关政策，9月29日，银监会协同央行下发《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，统一将首套房的首付款比例提高至30%，并同时出台政策取消了先前对房产交易环节中契税缴纳的优惠，在整体宏观调控的大环境下，进一步影响了部分购房者的积极性，业内将其统称为“9.29新政”。 1.2政策调控方向 抑制投资投机需求 一是差别化信贷政策。4月17日，“国十条”出台，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；9月29日，银监会联合央行发文规定，首套购房的贷款首付款比例调整到30%以上，各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款。4月的“国十条”和“9.29新政”实施的差别化信贷政策，对贷款购房进行了严格的规定，调控力度史无前例，严厉打击投资投机性需求。 二是限购政策。为落实“国十条”，北京于4月30日出台了“国十条实施细则”，规定北京家庭只能新购一套商品住房；除此之外，11月4日住建部还出台相关政策，对外资机构和个人购买国内房产进行了相关限制。 三是上调住房公积金贷款利率，对使用公积金贷款购买多套住房进行限制。2010年四季度，住建部