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2010年苏州别墅市场预测分析与展望
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苏州别墅市场分析与展望
1.个案分析
1.1 园区典型别墅君地·上郡
君地·上郡联排240—330M2,均价14500元/平米
截止2009年11月23日君地上郡目前可售别墅套数
别墅类型 可售套数 联排别墅 12 独立别墅 2 数据来源:苏州市区商品房销售网上管理系统
1.2 新区典型别墅新创大河山
新创大河山别墅0-430 M2,联排9500元/,双拼14000元/
1.3 平门府
平门府主要是独立别墅,户型面积330—520 M2,最低720万元/套
1.4 中天品园
中天品园联排别墅面积在200280平米,均价15000元/平米,具体一房一价。中天品园联排别墅
1.5 大观名园
截止2009年11月25日大观名园可售住宅为54套,面积区间在75—140M2,价格在9500—13000元/平米元/平米
1.6 桃坞小筑
桃坞小筑别墅总共有23套,截止2009年11月25日桃坞小筑只有三套独立别墅在售,面积在320—600M2, 价格在20000元/平米左右。
图1.1 苏州市区每月住宅供需图
由图1.1可以看出,苏州市区从2008年月2009年月份的个月内,有个月的住宅需求量大于供给量,其他个月的需求量小于其供给量可见苏州住宅。截至2009年日,苏州市区可售住宅为19334套,可售面积为,按照过去一年的销售速度,苏州市区住宅存量的去化时间需要月
图1.2 苏州市区每月住宅成交均价
由图1.4可以看出,苏州市区从2008年12月2009年11月份的11个月内,苏州市区住宅的成交均价的震荡区间为6100—8693元/㎡,11月份苏州住宅的成交均价又创今年住宅成交均价新高。
3.苏州住宅销售均价定量预测
日期 苏州市区每月住宅成交均价(元/㎡) 2009年3月 6395.78 2009年4月 6558.43 2009年5月 6753.56 2009年6月 7026.29 2009年7月 7448.66 2009年8月 7797.66 2009年9月 7244 2009年10月 8234.33 2009年11月 8693.84 数据来源:点石机构内部资料
为了提高预测的精度,现对苏州住宅成交均价的预测用灰色系统理论的GM(1,1)模型来完成。
(1)数据处理:对样本数据=(
作1-AGO,VAas得=(12954.21,19707.77,26734.06,34182.72,41980.38,49224.38,57458.71)对进行准光滑性检验
由光滑比分式得
。因此 时光滑条件满足。
对进行准指数规律检验
由序列级比公式
得
,因此当k3时,准指数律成立,故可对建立GM(1,1)模型。
(2)建立GM(1,1)模型
把数据输入到灰色系统软件的GM(1,1)预测模型,得出序列的GM(1,1)模型为
其时间响应式为
=
平均相对误差:
,得出平均相对精度为1-=%。预测精度为良好。
经预测20年销售 2010年销售
4. 2010年房地产市场定性预测与政策猜想
房地产市场中国楼市“政策市”的特征明显,关注政策走势几乎成为买卖双方必做的功课。眼下的特殊之处是,去年第四季度国家和地方出台的刺激政策中,部分当时明确规定截止于今年12月31日。12月20日出台《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,政策暂定执行至2009年12月31日。按目前的供需结构来看,政府不大担心优惠政策取消会严重影响楼市成交。但取消应该是个逐渐的过程,一些涉及普通商品房刚性需求的政策会有所变通,但有利于投资的部分政策会最先叫停。普通商品房购房者只交1%的契税政策可能取消,公积金等优惠政策也可能就此止步,营业税等国家规定的政策也很可能全面叫停,只有部分地方税种和信贷政策存在小幅微调可能。预计,鼓励首次置业需求,保护二次改善需求,抑制投资投机需求,将是下一阶段制定调控政策的指导方针。一方面,经济复苏还须房地产业出力,不能轻易打压住宅需求。另一方面,高房价成为决策者必须考虑的因
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