2010年长沙总部基地营销策划案.ppt

五、宣传推广渠道策略 工业地产销售与招商不是要有多高的知名度，而是要有针对性和有效性，直接决定了项目的客户能不能找到你工业地产由于其客户具有一定的隐秘性和稀缺性，通常工业地产的推广有四大传播渠道：网络、行业、户外、展会论坛。因此我司建议本项目广告推广渠道策略尽量做到有的放矢。这样才会形成一个相对完整的工业园区推广宣传的一个体系，会形成非常实效。 网络媒体选择：中国工业地产网+阿力士招商网+政府招商类网站 户外广告：京珠高速1块、机场高速1块、武广高铁灯箱、三一大道一块 现场包装：沿万家丽大道道旗、工地现场围墙广告、工地塔吊巨幅推广条幅广告。 展会论坛：政府相关部门组织的行业论坛、相关协会组织的论坛。 杂志：高尔夫球会杂志、招商杂志、行业性杂志等 车身广告：在经过工业区或主要交通路线较多的公交车和长途客车上做一定的车身广告 DM：分成两批次。第一目标对象通过邮政黄页与政府招商等相关部门先期搜集到相关行业名单电话确定，进行邮寄，以确保投递的有效性。第二目标对象为长沙各大园区厂家逐一派送。 同类型企业竞争对手内线建立：通过建立内线，获取对方可能不需要的客户资料，进行电话行销。 加强与政府的联络，得到大型招商项目的信息和支持。在很多情况下，政府是最具备招商资源的，要争取得到政府的支持及政策倾斜。 定期召开定向客户专题招商会。应该定期组织有针对性地小型专题招商会，联络感情，互通信息，听取需求。 做好行业内大客户的沟通联络工作。应该整理重要大客户以及产业链上下游的大客户名单，通过推荐介绍或主动出击取得联络，进一步进行深层次沟通。 对已有客户要进行深度挖掘。要善于利用已有客户的商业网络，多交流多沟通，及时发觉稍纵即逝的商机。 积极策划行业内的专业会议。每年都邀请业内龙头或者行业重要人物以及相关研究机构参会，对园区的品牌效应与知名度将会成倍放大。 六、营销公关 七、价格策略 整体价格思路 项目采取低开高走小幅加价的价格策略，在价格执行过程中，结合重要营销节点合理对价格进行调整，使项目最终达到或超过预计的实收均价。 结合本项目实际情况，重要营销节点主要包括工程节点和销售节点，其中： 工程节点包括：主体结构封顶等； 销售节点包括：项目开盘以及各种促销活动； 合理利用项目重要营销节点，在对项目进行有效宣传基础上，保证项目销售形式前提下，对价格进行合理调整（一般为上调），来实现项目价格提升。 根据上述分析，本项目在价格执行中采取的价格调整总思路为：结合工程节点、销售节点等对价格进行合理调整（注：由于促销活动会根据工程节点开展，因此某些销售节点与工程节点有可能重合）。 营销控制策略 正如前文所讲，在项目入市前，根据项目特点及市场需求情况，对项目部分单位进行合理的有计划的销控，引导项目销售走势。 进行销控的单位主要有两种，对两种产品进行销控保证价值基础上提高其销售率： 1. 市场急需的物业类型（包括价格、面积等），对这类产品进行合理销控，待价而沽，使此类产品价值最大化，提升项目实收均价； 2. 目前市场上滞销的产品，合理的进行销控，适当时机策略性部分发售，保证价格基础上，保证其销售率。 合理的销控策略，可以对销售走势进行控制，提升项目整体价值，进而达到所预计的项目实收均价。 策略简析：制定符合项目特征的销控，合理引导项目各单位各物业类型走势，整体控制项目销售情况。同时通过合理的销控，把握销售率基础上，提升项目价值。 根据上述分析，本项目在价格执行中采取策略为： 制定合理的销控，提升价值，控制单位走势 认筹解筹价格策略 认筹解筹是项目开盘前重要营销事件，是项目第一次全面对外展示，认筹是否顺利，解筹是否成功将直接关系到项目开盘销售效果。 为了保证项目认筹解筹取得预期效果，并能促进项目开盘销售，我司认为可通过如下方式进行价格操作： 1. 在不了解市场真正承受的价格，用模糊性的语言描述本项目价格，对市场、客户进行试探，检验项目制定的价格是否符合市场需求； 2. 认筹前媒体对项目进行大量宣传，提升项目品质同时也提升了项目在客户心中的预期价格； 3. 通过认筹活动现场精致包装、氛围的营造，进一步提升项目在客户心中预期值；在项目开盘时用低于客户心中价格入市，可以迅速积聚人期，引爆项目销售热潮。 根据上述分析，本项目在认筹解筹中采取价格策略为： 模糊价格试探市场 策略简析：在项目认筹解筹时，用模糊的价格语言试探市场，制定符合市场需求的价格；同时通过项目造势，提升项目在客户心中预期值 入市价格策略 本项目要尽快入市迅速占领市场，至少要有两个方面保证：其一是产品自身拥有良好的素质，包括优越的区 域位置、政府鼎立支持、产业集群效益、建筑质量、园林景