2012年东莞豪宅市场分析及后市展望(客户版).doc

目录 第一部分 2012年市场回顾 3 一、整体市场回顾 3 二、豪宅市场回顾 3 第二部分 豪宅市场总体分析 4 一、豪宅市场总体概况 4 二、豪宅市场供应概况 5 三、豪宅市场成交概况 7 四、豪宅库存概况 9 五、豪宅潜在供应概况 10 第三部分 豪宅洋房市场分析 13 一、豪宅洋房市场总体分析 13 二、豪宅洋房供应分析 13 三、豪宅洋房成交分析 15 四、豪宅洋房库存分析 18 五、豪宅洋房潜在供应分析 20 第四部分 别墅市场分析 22 一、别墅市场总体分析 22 二、别墅供应分析 22 三、别墅成交分析 25 四、别墅库存分析 31 五、别墅潜在供应分析 33 第五部分 市场展望 36 第一部分2012年市场回顾 一、整体市场回顾 2012年东莞土地市场同比去年出现供需同步萎缩的局面,全年土地供应面积仅476.44万㎡，同比去年下降36.84%，跌破2008年以来的低位。全年土地成交面积为394.88万㎡，成交金额124.75亿元，金额同比下降11.96%；其中商住用地成交面积134.58万㎡，成交金额75.93亿元，同比下降32.03%。2011年的土地供应以商住商业用地为主，占比达54%，而2012年的商住商业用地占地仅为41%，有一定幅度的下滑。随着近几年东莞房地产迅速发展，土地资源也日益紧张，东莞政府为了宏观经济的长远发展，解决重大招商引资、加工贸易转型升级等重点工程的用地需求，有意控制房地产用地的出让，加大支持产业经济的工业类用地供应。此外2011年在东莞土地市场攻城拔寨的外来开发商今年集体失约，本土中小开发商拿地占比提高。 2012年东莞商品房市场共有153个楼盘有新增供应，总供应量为706.39万㎡，较2011年上升8.49%，较2010年上升近三成。其中住宅供应量为609.85万㎡，同比11年上升8.60%，同比10年增加30.82%；2012年东莞商品房迎来供应激增的时期，创下2007年以来的新高，缓解之前供应偏紧的尴尬局面，尤其是外来品牌开发商的标杆楼盘蜂拥入市，致使塘厦、凤岗、大朗、厚街等热点区域楼市进入白热化竞争，深度刺激当地的购房欲望。从供应产品的结构来看，2012年东莞新增住宅供应中刚性需求占主流，120㎡以下产品合计占供应整体的75.38%，东莞楼市进入刚需之年，中小户型大行其道。 2012年东莞商品房成交面积681.32万㎡，同比11年增加15.28%，同比10年增加36.39%，成交金额595.80亿元，较11年增加20.50%，同比10年51.20%。政策微调，刚需踊跃入市，开发商积极“以价换量”等因素影响，12年商品房成交面积超越07年创历史新高。 2012年东莞商品房均价为8745元/㎡，较11年上升4.53%；住宅均价为8313元/㎡，同比上升0.09%；洋房均价为7497元/㎡，同比上升1.95％；公寓均价8495元/㎡，同比上升3.72%；别墅均价15155元/㎡，较11年下降3.38%。 二、豪宅市场回顾 2012年东莞豪宅市场供需基本维持平衡，成交量价齐跌。供应面积为109.47万㎡，同比上升下降25.02%；成交面积103.56万㎡，同比下降4.02%；成交金额为140.46亿元，同比下降9.39%，成交金额占同期东莞住宅成交总额的27.94%，比重较去年下跌21.56个百分点；成交均价为13564元/㎡，与去年相比下降5.61%。截至2012年12月，东莞豪宅库存面积为130.59万㎡，合计3815套，库存面积同比下降3.10%。 2012年是中央定调保持并扩大楼市调控成效的一年，年初无论是一线城市的北京、上海、广州、深圳，还是曾经让开发商重金布局的避风港二线、三线城市，当时楼市成交量都未能走出调控的阴影，在1、2月份，往年供需两旺的豪宅市场遭遇全年最低迷时期，供需与成交都极惨淡。3月，随着楼市价格逐渐调整到位，众多开发商把握市场趋势，采取“以价换量”的营销策略，楼市逐渐复苏，豪宅市场的供需亦都呈现稳步上涨的趋势，上半年的供应在“红五月”达到一个小高潮，成交方面，因部分豪宅项目积极降价，如南城的中信·森林湖、樟木头的丰泰·橡树溪谷等项目，低价开盘并且取得较理想的销售率，楼市预期也发生改变，被压抑的需求在3月得到了一波释放，4、5月逐渐回缓。6月由于经济稳增长的迫切需求，各地楼市调控政策微调此起彼伏，更为重要的是，央行3年半来首次下调金融机构人民币存贷款基准利率，外部大环境趋好，楼市迅速升温，降息对于购房者来说增加了购买力，同时大幅减轻负担，使得观望气氛逐渐消散。7月，楼市淡季继续保持旺盛的交投，整体市场呈现“淡季不淡”的可喜局面，8月延续7月的火热，东莞商品房成交面积、套数都创下新高，这一时期豪宅市场供需都保持平稳的高位运转，豪宅项目保利