20140708清河观湖国际项目营销策略沟通报告.ppt

前期的热销应该通过较大幅度营销费用的投入能取得一个较好的开门红，但是如何保证中后期的持续良好的势头，以及在营销过程中的措施保障显得至关重要。 产品控制：保持产品的供应的充分性，并结合产品供应做好推售节奏的总体安排。 推售控制：热销局面奠定，需要顺势而为，不可炒冷饭。必须要保持对于产品新亮点挖掘的持续性。项目产品呈递进升级关系，后期出现新的产品需要对产品的亮点进行挖掘升级。 营销控制：营销费用的分配必须要合理。 推广控制：项目整体新热点的挖掘及品牌深化推广要呈阶段性调整，以便于保证项目始终在市场上有声音。 节奏控制：销售节奏与价格的控制 客户控制：老客户营销是一项重要的工作 控势 控势才是营销带领大盘运作得以成功的核心—— 项目总体营销总纲 You enjoy…… We serve. 提供长效、卓越的地产服务方案 燊畅地产 物业简介 项目位置 阜平迎宾道与外环交叉口北行50米路北 物业类型 多层、高层 建筑风格 现代建筑风格 户型 2-3居，户型区间98-133㎡ 开发商 河北大易百合房地产开发有限公司 目标客户群 二中教师、为孩子上学方便的客户，私营业主、个体商户； 车位、储存室 车库、车位 物业公司 计划有，未确定公司 项目主题语 龙脉所居，状元府邸——投资孩子教育 就是投资未来 地处北部城区，依托教育资源； 价格区域内相对较低； 整体体量较小，推手速度较快，无明显特色； 项目形象包装和营销水平低。 销售表现 均价 2300-2600元/㎡ 开盘时间 2010年 销售情况 现房清盘 个案分析 书香名苑 三室两厅两卫，103.6㎡ 三室一厅两卫，124㎡ 个案分析 书香名苑 周边环境较差； 主要推广输出县二中教育资源； 客户多为县二中教师； 项目周边配套不齐全； 个案分析 书香名苑 物业简介 项目位置 阜平县城变电道 物业类型 高层 建筑风格 现代建筑风格 户型 2-3居，户型区间约90-130㎡ 开发商 石家庄诚信房地产开发有限公司 目标客户群 私营业主、个体商户、公务员、矿业主等； 车位、储存室 车库、车位 物业公司 有，未知 项目主题语 首席现代生活领袖社区 销售价格 2700—2900元/㎡ 销售情况 准现房销售，已有入住，在售5、6#楼 距离县中心较近； 户型设计偏大； 商业与1、2#楼较近，对底层遮挡； 项目形象包装极差。 个案分析 天宇名园 三室两厅两卫，约130㎡ 1 优势： 动静分区，南北通透； 卫生间干湿分离； 劣势： 1：三间卧室均未设计观景阳台，不能充份体现出尊贵感； 2：入口处过于狭长，浪费面积空间； 3：主卧室面积较小，舒适度不够。 1 1 3 2 个案分析 天宇名园 1、售楼位置较偏，没有标识； 2、售楼处内部装修差，居民房改造。 3、项目营销专业度低，或无专业度可言； 4、准现房优势和区位优势 个案分析 天宇名园 物业简介 项目位置 北环路与变电路交叉口 物业类型 多层 建筑风格 现代建筑风格 户型 2-3居，户型区间90-129㎡ 开发商 河北中昌房地产开发有限公司 目标客户群 教师、公务员、私营业主、个体商户等； 车位、储存室 车库、车位 物业公司 计划有，未确定公司 项目主题语 团购限时——山水福地 一品世家 价格 1980—2300元/㎡ 销售状况 销售约70% 地处北部城区，依托教育资源； 区域内价格相对较低； 7层电梯洋房规划设计，低密度社区； 中大户型设计，一层赠送花园； 位置偏远，周边配套不齐全，交通不便； 个案分析 馨达康城 103.6㎡三室两厅两卫 92㎡两室两厅一卫 个案分析 馨达康城 个案分析 馨达康城 推广诉求环境、配套资源、以及电梯洋房和高性价比 物业简介 项目位置 阜平县城北照旺台 物业类型 多层 建筑风格 现代建筑风格 户型 1、2、3居，户型区间70-139㎡ 开发商 清苑县房地产开发有限公司 目标客户群 教师、公务员、私营业主、个体商户等； 车位、储存室 车库 物业公司 不详 项目主题语 一窗山水，亲山，亲水，亲自然 开盘时间 2012年 价格 1980-2400元/㎡ 销售状况 有过团购，目前在售 价格区域内相对较低； 全多层设计，容积率低， 一楼赠送花园，性价比高； 位置偏远，周边配套不齐全，交通不便； 园区内除商业外，无配套设施。 个案分析 山水一品 102㎡两室两厅一卫 139.96㎡三室两厅两卫 个案分析 山水一品 几乎无推广； 无营销手段应用； 销售道具简陋； 个案分析 山水一品 销售现场简陋； 项目形象较弱； 售楼处昭示性差； 住宅市场专业水平总体评价 总体规划、园林规划、建筑风格、营销策略 排列式或军营式总体楼盘布局，单调无明显特色。开发水平相对较低。 园林规划设计与布局较差，小区绿化只依靠树植等，未出现规模较大的园林设