2016年年商业市场返租销售案例专题研究.ppt

销售背景 本项目由我司操作，于2004年销售，项目由于靠近大芬油画村，销售之初定位为油画城展览示范基地，从而带动整体销售，项目在销售中主推低首付，10年按每年8%返还以及10年回购保障，短期内实现了100％销售； 经营现状 目前在返租期内，业态重新调整，统一租给乐安居，华润、苏宁电器，经营状况较好，以前内铺均以虚拟铺位对外出售，返租期到后可能出现纠纷问题。 龙华电子市场 项目名称 龙华国际电子城 地理位置 龙华市场天虹旁 销售时间 2004年 物业类型 专业市场 商业规模 13000平米 层数 2层 定位方向 电子行业及数码类专业市场 业态规划 分区经营数：码电子、电子耗材、电子仪器仪表、电子原件 主力商家 恒波通讯 租金状况 1F:街铺：200-300元，内铺：100-200元 2F:80-120元 开盘售价 1F:街铺：6-7万/㎡ 、内铺：2-3万/㎡ 2F:1-2万/㎡ 目前售价 1F：7-8万/㎡ 内铺：1.5-2万/㎡ 2F：1.2-1.5万/㎡ 销售模式 返租3年，3年共返租24% 经营现状 项目属电子类专业市场，周边客群较为集中，返租期结束后，由于项目具备规模优势且区域内同类型业态较少，竞争相对有限，因此经营状况较好。 销售背景 项目由我司操作，于2004年销售，销售策略采用3年返租的方式，3年共返租24%，开盘街铺售价6-7万/㎡，内铺2-3万/㎡，2层销售1-2万/㎡； 返租销售项目专题研究结论： 1——本次共调研类比销售商业项目12个，其中购物中心2个，社区商业4个，商业街2个，专业市场4个； 2——类比项目中，除万科城采用带租约销售以外，其余均采用返租方式销售； 3——从返租期限上看，多数项目均采用3年返租策略； 4——从返租回报率上看，多数项目均采用3年合计24%-26%的回报率； 5——返还方式方面，少部分项目采用一次性返还从总价或首期扣除的方式，多数项目分三年返还，每年8%回报； 6——返租期到期项目，只有缤纷商业中心、龙华电子城经营尚好，其余多数经营一般，均由业主自行招商，缺少 统一经营； 7——购物中心销售内铺项目中，返租到期后，由于多数业主预期难以形成统一意见，导致商家撤场，现阶段大 部分铺位处于空置状态； 深圳区域商业市场返租销售案例专题研究 美格行商业地产 2011.1 第一部分、社区商业类 第二部分、商业街区类 第三部分、购物中心类 第四部分、专业市场类 项目名称 商业 规模 商业 类型 销售 时间 返租方式 开盘售价 （万/㎡） 目前售价 （万/㎡） 目前租金 （元/㎡/月） 经营状况 梅林商业 步行街 13200㎡ 社区商业 2006年 3年返租销售1F内铺 街铺：5.1 内铺：2.8 暂无销售 街铺：200-300 内铺：120-150 较好 缤纷商业中心 20000㎡ 社区商业 2007年 3年返租售1、2楼内铺，年回报5% 1F街铺：7 2F：3 街铺：10 内铺：3 1楼街铺：300 内铺：120-140， 2楼内铺：60-80 较好 燕南路 88号 20000㎡ 社区商业 2006年 返租2年，每年8%回报 街铺：7.6 内铺：5.5 街铺：15-20 内铺：7-8 1F:街铺300-400 内铺100-200 一般 万花筒概念购物街 9500㎡ 社区商业 2002年 15年返租销售，每年按成交价的8%返还租金； —— 暂无销售 1内铺：300-400； 2楼：150-300； 3楼：100-150, 4楼：整层待租 一般 万科城风情步行街 30000㎡ 商业街 2005年 带租约销售 均价1.4 （含2楼） 街铺3-5 2层：1.5-3 —— 较好 振业城商业街 17000㎡ 商业街 2006年 3年共返25%，第一年8.3%以每季度返还，其余16.7%在首付款中抵扣 街铺：2.6 内铺：1.6 暂无销售 —— 较差 社区商业、商业街类返租项目列表 项目 名称 商业规模 商业类型 销售时间 返租方式 开盘售价 （万/㎡） 目前售价 （万/㎡） 租金 （元/㎡/月） 经营状况 港惠新天地 75000㎡ 购物中心 2008年 3年共返租25%其中7%、8%在首期中减，10%在总价中减； 1F：3.8 2F：2.5 3F：1.8 街铺：8-10 内铺：暂无销售 1F内铺：120—150，街铺150，2F：超市辅营区150 一般 中信地铁商城 18000㎡ 购物中心 2007年　 3年返租租金24%一次性在首期款中抵扣，5年按合同价分区回购　 均价5.5 暂无销售 　—— 较差　 东门荟