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公寓式酒店就目前情况，需要掌握的几大原则： 1、为延续前段时期的销售模式，保持现销售模式，但在销售渠道上可以有进一步的拓展，如：广泛针对目标客户；筛选上海、江苏和浙江地区的品牌二手中介联合销售等方式，异地接待处除上海市区以外，其他地区也可以相应设立。 2、对产品本身硬件要求（现场包装）需进一不提高。如：建筑立面清洁粉刷；对大堂功能区域进行装修（包括接待大堂，主要楼道，电梯间等），其余部分可以稍作修整作为展示中心；现场接待中心需进行局部整修。 3、努力通过开发商自身积极举措、媒体的软性宣传和政府部门的支持，来消除以往公众对产品销售和推广带来的不利因素，树立口碑，形成良好的舆论环境。 4、重新整合广告通路，针对性选择媒体与投放。户外广告宣传讲究区域联动性，不盲目设立。基地现场包装需进一步强化，体现其产品特性。 5、与经营管理公司协商，制订就目前阶段的经营管理方案及承诺客户的包租方案。 6、其他相关的，在实施过程中的调整必须遵循以上原则。 昆山-巴城 东方云顶 营销策划报告 / 上海志颖房地产经纪有限公司 公寓式酒店价格定位（初步确立） 均价设定为：9500-10000元/M2 预计销售周期：1-1.5年 昆山-巴城 东方云顶 营销策划报告 / 上海志颖房地产经纪有限公司 昆山-巴城 东方云顶 营销策划报告 上海志颖房地产经纪有限公司 第一部分 昆山城市规划和交通规划 1、城市规划 2003年《昆山市总体规划（2002-2020）》，以“五个统筹”为原则，提出了片区发展、市域即城市、大区域联动三个新概念，确定城市的性质为：长三角地区现代化制造发达的工贸城市，具有江南水乡特色生态园林城市。昆山地处苏锡常都市圈和上海都市圈的交汇处，在沪宁发展轴上具有重要的战略位置，昆山在全国百强县市中位列第一。其国家级的经济开发区-昆山经济开发区以及花桥开发区（省级），带动地方经济快速发展。此外，由于阳澄湖的大闸蟹闻名海内外，蟹产业也成为昆山经济的支柱产业。 距离苏州市区45公里，40分钟左右车程。 距上海60公里，50分钟左右车程。 昆山-巴城 东方云顶 营销策划报告 / 上海志颖房地产经纪有限公司 2、产业规划 根据昆山十一五发展规划，昆山未来将形成以优质、高效、生态为标志的现代城郊型农业；形成研发、制造、营销相匹配的集约高效的先进制造业；初步形成多样化、国际化、规模化的现代服务业。重点形成吴淞江工业区和沿沪产业带，无缝接轨苏州和上海。 昆山-巴城 东方云顶 营销策划报告 / 上海志颖房地产经纪有限公司 3、交通规划 据国家《中长期铁路网规划》、《江苏省铁路网规划》、《江苏省沿江轨道交通线网规划》，未来昆山市将有沪宁铁路、京沪高速铁路、沪宁城际铁路等穿越昆山而过。根据苏州城市轨道交通远景规划，未来苏州将形成4 条轨道交通， 其中3 号线唯亭路站已接近昆山，对昆山的影响有望最大。 昆山-巴城 东方云顶 营销策划报告 / 上海志颖房地产经纪有限公司 第二部分 阳澄湖别墅市场解析 1、阳澄湖别墅市场概况 昆山-巴城 东方云顶 营销策划报告 / 上海志颖房地产经纪有限公司 A、苏州阳澄湖板块 　　阳澄湖湖西板块位于苏州相城区，相城区是苏州房地产开发最晚的一个区域，建有大型的专业市场，道路交通建设都已完善，为房地产业的迅速发展奠定了基础。阳澄湖板块的别墅都是近两年推出的，阳澄湖板块相比园区的金鸡湖，独墅湖，青剑湖等发展都要慢，一则由于距离市中心比较远，二则在苏州本地居民心目中，是农村的概念。但是，随着苏州外来人口的大量涌入和相城自身的建设发展，相城区为越来越多的人所认可，投资发展潜力巨大。阳澄湖相比园区的三大湖水域面积更广，周边的可开发地块更多，生态保护也更好。因此发展成为度假休闲的别墅群体。 　　综上来看，阳澄湖周边的别墅是中产阶级可以承担的，并且居住环境比园区的别墅更生态，更符合幽静，远离城市的度假休闲需求，这也是此板块别墅价格飞涨的原因之一。板块唯一的缺陷是项目有些都在镇上，周边配套档次较低，难以满足需求，如果不在相城区工作而选择此处作为居所，确实有诸多不便。但是相城的道路交通状况给了这边的购买者很大的信心。更重要的是，很多购买者把此处作为周末节假日度假的胜地，对于周边配套要求不高。满足了都市高收入群体5+2的生活模式。 产品形态 建筑风格 价格水平 户型面积 主力总价 联排 叠加 独栋 中式 欧式 美式 独栋12000-14000元/平方米以上 联排8000元/平方米 叠加7000元/平方米 独栋270-350平方米 双拼280-310平方米 联排230-250平方米 叠加180-220平方米 总价在180-300万之间较多 经济型别墅总价在90-150万左右 中高档别墅在250-350