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商品房出入库管理办法 第一章 总 则 为规范商品房出入库管理，确保资产完整，制定本办法。 大连亿达投资有限公司（以下简称“投资公司”）所属房地产公司开发的住宅、公建等产品（以下简称商品房）出入库的管理均执行本办法。 第二章 面积及售价确定 面积 1、开发部门提供项目施工图，并召集预算、工程、经营等相关部门共同会审图纸，确定楼号、房号、物业用途及功能定位，经公司总经理办公会通过后，报投资公司总裁办公会审定。 2、预算部门依据已确定的图纸，按照国家有关规定计算开发项目的总面积、销售面积（含分摊面积）及不可销售面积，并确定单位面积。 3、营销部依据图纸及国家有关法律、法规、规定在预算部门计算面积的基础上进行复核和计算，并负责协调房地产测绘中心提前进行面积预测。 4、营销部将预算部门和营销部测算的面积与房地产测绘中心预测的面积核定后提交总经理办公会，经总经理办公会讨论通过,报投资公司市场部、业务部审核，经投资公司总裁批准后填制期房预订表。 5、期房建设过程中，面积发生变化要及时按照以上程序进行面积的重新测算和审批。 价格 1、预算部门在商品房预订或预售前，负责做出直接成本的投资预算和直接成本的单位造价。 2、财务部在预算部门提供的直接成本预算的基础上，对间接费用（包括管理费用、财务费用、销售费用、销售税金等）进行预算并汇总后预测开发项目的总投资及收益情况，对可售商品房的单位造价及利润做出分析报告，为确定预订或预售价格提供依据。 3、营销部依据市场调查，向总经理办公会提交订价初步方案。 4、总经理办公会依据预算部门、财务部的成本分析及营销部的售价方案进行讨论,通过后报投资公司市场部审核，市场部审核同意后报投资公司总裁批准，各公司董事会通过后，营销部负责将投资公司总裁批准的价格填制商品房售价表（一式两份，经营财务各一份）。 5、营销部在实际销售过程中要根据市场情况，及时向总经理、总裁报告市场对价格的反映。 6、涉及商品房特殊订价，必须由营销部按照商品房特价审批程序，报请投资公司总裁批准后方可办理。 第三章 期房预订及销售 预订期房 1、客户签订商品房认购单并到财务部交齐定金后，营销部才可预留房号，纳入期房预订管理。 2、每月末或调价前，财务部依据定金交纳情况，将期房预订情况进行统计，并将统计结果及时报送营销部、总经理及投资公司市场部、计财部、投资公司总裁。 3、每月末或调价前，营销部依据财务部提供的定金交纳情况，填制期房的预订及待订情况统计表，并及时报送财务部、总经理及投资公司市场部、计财部、投资公司总裁。 第六条 销售期房 1、营销部按照投资公司《商品房销售合同管理规定》的规定与客户签订商品房销售合同，合同会签后，由财务部审核盖合同章纳入期房销售管理； 2、营销部依据合同条款规定负责及时回款，财务部对回款情况进行检查督办； 3、每月末或调价前，财务部依据销售合同，将期房收款情况进行统计，并将统计结果及时报送营销部、总经理及投资公司市场部、计财部、投资公司总裁。 4、每月末或调价前，营销部依据财务部提供的期房收款情况，填制期房已销售及待售情况统计表，并及时报送财务部、总经理及投资公司市场部、计财部、投资公司总裁。 5、已签订商品房销售合同并缴纳部分房款后，财务部应将已收的“部分房款”纳入“预收账款”核算。 第四章 商品房入库 第七条 经验收合格办完竣工手续的商品房，必须办理入库手续，纳入库存商品房管理。 1、预算部门依据实际竣工图纸，按照国家有关规定计算开发项目的最终总面积、销售面积（含可分摊面积）及不可销售面积，并确定单位面积。 2、营销部在预算部门计算面积的基础上进行复核和计算，并将复核计算后的面积等相关资料送交房地产测绘中心进行面积最终测算，确定最终可销售单位面积。 3、营销部在收到竣工验收报告后，依据房屋测绘报告书填制商品房入库单（一式三份，分别由财务部、营销部、物业管理部门留存），并负责办理商品房的入库手续。 4、财务部在项目开发过程中，按照“土地征用及动迁补偿费”、“前期工程费”、“基础设施费”、“建筑安装工程费”、“公共配套设施费”、“开发间接费”等项目进行成本归集，确认已发生的实际成本。在工程竣工验收后，汇总预算部门提供的预提成本确认整个开发项目的完 全成本，并按照可销售面积分摊完全成本，确定单位造价。待整个工程项目决算后，调整成本差异。财务部办理开发成本结转（即将开发成本完整地结转到开发产品），建立开发产品明细账。 第五章 商品房出库管理 第八条 销售出库 1、客户与营销部签订购房合同后，按合同规定到财务部办理交款；财务部在客户交清房款后（含气源费），开具商品房销售发票，同时保留商品房购房合同一份。 2、营销部在接到财务部收齐房款的通知后会同物业单位审核确认客户交清其余款项（取暖费、物业费等）